Mutuo per investire in una casa vacanze: pro e contro spiegati da Bassi Immobiliare

Gli esperti della storica agenzia immobiliare lombarda spiegano quali sono gli accorgimenti da adottare (e gli errori da evitare) quando si accende un mutuo per una casa vacanze.

L'Italia è un Paese estremamente attraente dal punto di vista turistico, e i numeri lo confermano: solo nel 2024 sono state registrate 458,4 milioni di presenze, di cui 250 milioni provenienti dall'estero. Per questo ci sono sempre più persone che scelgono di crearsi una rendita nel comparto del turismo, ad esempio acquistando una casa vacanze. A tale scopo, in molti decidono di accendere un mutuo. Ma quali sono i pro e i contro di questa decisione? Lo spiegano gli esperi di Bassi Immobiliare, storica agenzia immobiliare lombarda con sedi a Milano e Monza. 

L'accensione di un mutuo per l'acquisto di una casa vacanze rappresenta una scelta che può essere sia vantaggiosa che svantaggiosa. Come sottolineano i professionisti di Bassi Immobiliare, infatti, acquistare una casa vacanze finalizzata ad una locazione turistica, come tutte le attività imprenditoriali, comporta dei rischi; di conseguenza, ogni singolo aspetto deve essere valutato attentamente. A cominciare dalla scelta della location: esistono località che hanno una domanda turistica costante in tutto l'arco dell'anno e altre che invece hanno affluenza solo in estate o in inverno. È anche importante decidere come gestire gli affitti, cioè se farlo da soli oppure affidarsi a un'agenzia: nel primo caso si risparmia sui costi ma sono necessari molto tempo e impegno, ed è necessario essere presenti vicino a dove si trova l'immobile; nel secondo, si avrà un servizio chiavi in mano ma si dovrà corrispondere all'agenzia una commissione.

L'affitto di una casa vacanze può essere stagionale o di breve durata; in particolare la formula dell'affitto breve che è molto cresciuta negli ultimi anni, necessita di una gestione piuttosto complessa, sia dal punto di vista burocratico che da quello pratico (ricezione clienti, cambio biancheria, pulizie ecc.). Questo tipo di gestione è un vero e proprio lavoro, è può convenire nel caso in cui gli appartamenti da gestire siano molti, quindi creando un'organizzazione ad hoc, ma nella maggior parte dei casi, non avendo i numeri che consentono le economie di scala per la gestione è meglio affidarsi ad un'agenzia specializzata in questo tipo di locazioni strutturata per offrire un servizio completo chiavi in mano. 

Per quanto riguarda, nello specifico, l'accensione del mutuo, come spiegano gli esperti di Bassi Immobiliare è necessario considerare che si tratta di un mutuo per la seconda casa, quindi non sono previste le agevolazioni che invece si applicano nel caso del mutuo per la prima casa. Per esempio, l'imposta sostitutiva ammonta al 2% (contro lo 0,25% del mutuo per la prima casa) e non è possibile detrarre il 19% degli interessi passivi del mutuo, come accade invece quando lo si accende per la prima casa. 

Una seconda casa in località turistiche ha però diversi vantaggi: anzitutto il proprietario può decidere di utilizzarla per le proprie vacanze e farla rendere negli altri periodi, inoltre a medio-lungo termine, in particolare le località più esclusive, il valore tende sempre ad incrementare, offrendo quindi un'opportunità di guadagno in conto capitale oltre alla rendita. 

Per calcolare la rendita è corretto però considerare tutti i costi di gestione di una seconda casa:

• IMU
• TARI
• Spese condominiali
• Interessi del mutuo
• Manutenzione ordinaria e straordinaria
• Spese di agenzia 

In conclusione, l'acquisto di una seconda casa in località turistiche può essere un investimento molto interessante, anche se finanziato da un mutuo, ma è importante essere consapevoli di tutti gli aspetti sia dal punto vista gestionale che economico, con tutti gli aspetti positivi e negativi.