Roma, il mercato immobiliare corre ma ci sono ancora quattro zone dove si trova un bilocale sotto i 200mila euro

21/03/2026 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Roma non è solo la Capitale, quella cartolina perfetta fatta di borghi e vicoli – come quelli di Trastevere, dove il profumo della carbonara sembra uscire direttamente dai caminetti dei ristoranti – ma è anche una città complessa, fatta di ritmi diversi e contraddizioni che emergono tutte quando si passa dal sogno alla realtà del mutuo. E se il mercato immobiliare, secondo gli ultimi rilevamenti, continua a segnare nuovi record con prezzi medi che toccano quota 3.328 euro al metro quadro per le compravendite e 19,7 euro per gli affitti -2-4, la domanda che chi cerca casa si pone è sempre la stessa: dove si può vivere bene senza dover svuotare il conto corrente?

Il centro storico fuori portata e la nuova geografia dell’accessibilità

I dati diffusi da Idealista raccontano di un mercato a due velocità: da una parte le zone di pregio – il Centro, Prati e Parioli – dove i prezzi viaggiano su valori proibitivi (si parla di oltre 5.400 euro al metro quadro per i Parioli e di una media che sfiora i 7.000 nel cuore della città). Dall’altra, però, esistono ancora sacche di accessibilità, quartieri dove l’acquisto di un appartamento di 50 metri quadrati può rimanere abbondantemente sotto la soglia dei 200.000 euro. Non si tratta, come potrebbe sembrare, di periferie dormitorio prive di servizi, ma di aree che stanno vivendo una trasformazione silenziosa, attrezzandosi con collegamenti e spazi verdi capaci di attrarre chi cerca un compromesso tra qualità della vita e sostenibilità economica. L’analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa conferma questa tendenza, evidenziando come a Roma le compravendite siano cresciute del 7% e i prezzi del 2%, con una particolare vivacità nelle macroaree di Policlinico-Pietralata e San Giovanni-Roma Est.

Quattro zone dove il sogno della casa è ancora (relativamente) a buon mercato

Tra i quartieri che offrono le opportunità più interessanti spicca innanzitutto **Roma-Est Autostrade**, che si conferma il distretto più economico della Capitale con una media di circa 1.910 euro al metro quadro. Una zona, questa, che ha risentito storicamente della lontananza dal centro ma che oggi beneficia di una rete infrastrutturale, con il Grande Raccordo Anulare e le principali direttrici, in grado di garantire mobilità a chi non teme di spostarsi in auto. Nella stessa fascia di prezzo, anche se con piccole variazioni, si collocano i quartieri della periferia Nord-Ovest come **Ottavia-Primavalle** e **Labaro-Prima Porta**, aree dove i listini hanno registrato cali significativi (rispettivamente -3,4% e -2,4%). Qui, a differenza di altre zone, la presenza di linee ferroviarie locali (FL3 e FL1) rappresenta un valore aggiunto, offrendo un’alternativa valida al traffico veicolare per raggiungere il centro di Roma in tempi ragionevoli. Non bisogna poi dimenticare aree come **Giustiniana-La Storta-Olgiata**, sempre nel quadrante Nord, dove il calo dei prezzi è stato ancora più marcato (-3,5%), trasformando una zona un tempo considerata esclusivamente residenziale in un’opzione concreta per chi cerca ampi spazi verdi senza il sovrapprezzo delle zone centrali.

Riqualificazione e nuove costruzioni: il futuro del mercato capitolino

A rendere interessante questo scenario, spingendo investitori e fondi a puntare sulla città nonostante i tassi, è il massiccio piano di rigenerazione urbana in corso. Roma, che si conferma il primo mercato residenziale italiano con circa il 16% delle transazioni nazionali, vedrà entro il 2028 la consegna di 91 nuovi progetti residenziali per un totale di oltre 5.500 unità. Iniziative come Porta Pamphili, nell’area dell’ex Residence Bravetta, o Urban District nel quadrante Sud (zona Laurentina-Cecchignola), stanno ridisegnando il concetto di periferia, integrando servizi di prossimità, aree verdi attrezzate e tecnologie per l’efficienza energetica che prima erano appannaggio esclusivo dei quartieri più ricchi. L’attenzione, dunque, non si concentra più soltanto sulla metratura o sulla posizione geografica, ma sulla qualità della vita complessiva: l’acquirente tipo, oggi, cerca verde, servizi integrati nell’edificio (come palestre, aree coworking o spazi comuni) e la certezza di evitare le impreviste spese di ristrutturazione che il patrimonio obsoleto della città spesso impone.

Affitti in tensione e la fuga dei single verso la periferia

Sul fronte delle locazioni, la situazione rimane critica e spiega perché molti scelgano di acquistare nonostante i prezzi di vendita siano in crescita. Il canone medio ha raggiunto i 19,7 euro al metro quadro, un incremento del 38,8% rispetto a cinque anni fa, con punte che toccano i 30 euro al metro quadro nel Centro storico. Questa impennata, unita alla crescente difficoltà per i single di accedere al mercato (l’affordability per chi vive da solo è ai minimi storici in molte città italiane), sta riportando l’attenzione su quartieri considerati “minori”. A spingere questo fenomeno, secondo gli operatori del settore, è anche la trasformazione di molte abitazioni in B&B, una pratica che riduce drasticamente l’offerta di locazioni tradizionali – al punto che le inserzioni per gli affitti a lungo termine, in alcune zone, restano online per non più di 24 ore prima di trovare un locatario. La risposta del mercato, quindi, sembra essere una progressiva decentralizzazione: si va a vivere dove i servizi (sanitari, scolastici, commerciali) sono garantiti e dove il costo al metro quadro permette di respirare, lasciando le cartoline ai turisti e il conto in banca al sicuro.