L’affitto diventa industria, ma nelle città italiane la domanda cresce più dell’offerta

01/04/2026 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Non è solo emergenza abitativa, né soltanto una questione di fragilità sociale. Il mercato della locazione in Italia sta vivendo una trasformazione strutturale, un cambio di paradigma che lo vede ormai configurarsi come un’industria capace di influenzare la competitività e la coesione delle città. A fotografare questo scenario è il rapporto “La casa in locazione in Italia e in Europa”, presentato da Scenari Immobiliari, che mette a confronto le principali realtà urbane europee. Ne emerge un dato, a ben vedere, quasi lapalissiano: laddove il mercato dell’affitto funziona – si tratti di locazione per studenti, di edilizia residenziale pubblica o del segmento breve termine –, funziona anche la città stessa, in termini di attrattività, innovazione e crescita. La casa in affitto, insomma, non è più solo una risposta a una difficoltà contingente, ma un motore economico a tutti gli effetti.

E i numeri, per certi versi, sembrano dargli ragione. Il 2026 si è aperto con una corsa degli affitti che ha ripreso vigore: nel primo trimestre si registra un incremento del 4% sui canoni, secondo l’ultimo report di idealista, il portale immobiliare che monitora il mercato. Questo aumento porta il prezzo medio nazionale a 14,8 euro al metro quadro, a un soffio dal massimo storico di 14,9 euro/m². Milano, come da tradizione, si conferma la regina indiscussa degli affitti, ma la pressione rialzista si estende ormai a macchia d’olio: Firenze, Venezia e Roma – quest’ultima al suo massimo storico con 19,2 euro/m² – seguono a ruota, mentre al Sud città come Bari e Palermo mostrano tassi di crescita a due cifre, segno che il fenomeno non è più solo una prerogativa del Nord industriale.

La spinta della domanda temporanea e il paradosso degli immobili vuoti

La trasformazione in atto poggia su due pilastri che, di fatto, alimentano una contraddizione. Da un lato, l’impennata dei prezzi delle compravendite nei grandi centri urbani – con un aumento atteso del 3,1% a fine anno – sta rendendo la proprietà un obiettivo sempre più irraggiungibile per una fascia crescente di famiglie, che si riversano così sul mercato delle locazioni come scelta obbligata. Dall’altro, la domanda si fa sempre più composita: studenti fuorisede, giovani professionisti e famiglie “grigie” – quei figli della borghesia che non riescono più a entrare nel mercato della proprietà – si aggiungono a una platea già ampia di inquilini tradizionali.

Eppure, nonostante questa domanda in costante ascesa, l’offerta fatica a tenere il passo. A complicare il quadro c’è un paradosso tutto italiano: milioni di abitazioni risultano vuote o sottoutilizzate. Secondo le stime di Nomisma, sarebbero circa 4,5 milioni gli immobili non utilizzati che potrebbero, in teoria, essere reimmessi sul mercato. A frenare questa potenziale boccata d’ossigeno sono spesso le incertezze normative e la percezione del rischio da parte dei proprietari, un tema che il dibattito pubblico ha ripreso a frequentare con più insistenza dopo la stretta sugli affitti brevi e l’inasprimento delle procedure per gli sfratti.

Dalla gestione “improvvisata” alla professionalizzazione del settore

A caratterizzare questa nuova fase non è solo la pressione sui prezzi, ma anche una mutazione qualitativa dell’offerta. Il settore degli affitti, in particolare quello a breve termine, sta uscendo da quella che gli operatori definiscono “l’era dell’improvvisazione” per entrare in una fase industriale. La proliferazione di imprese specializzate – secondo Unioncamere, in cinque anni gli operatori del comparto extralberghiero sono aumentati del 42% – dimostra come il mercato stia selezionando soggetti strutturati, capaci di garantire standard qualitativi e trasparenza. La gestione patrimoniale degli immobili, insomma, non è più un’attività marginale, ma una professione che richiede competenze sempre più specifiche, lontana anni luce dalla tradizionale figura del piccolo proprietario che affitta una seconda casa.

Questa evoluzione, tuttavia, non cancella le criticità. Il rapporto di Scenari Immobiliari evidenzia come la locazione, se da un lato diventi un motore di crescita, rischi dall’altro di acuire le disuguaglianze se non governata con attenzione. L’incidenza del canone sul reddito delle famiglie, soprattutto al Sud e nelle Isole, raggiunge punte del 41%, superando ampiamente la soglia di sostenibilità del 30%. È una fotografia che restituisce l’ambivalenza del momento: l’affitto si fa industria, ma per un numero crescente di inquilini – circa un milione e mezzo di famiglie – si traduce in “grave disagio abitativo”. Un dato che, nel quadro europeo, colloca l’Italia in una posizione delicata, lì dove il mercato della locazione dovrebbe invece rappresentare un volano di equilibrio, non una fonte di esclusione.

L’equilibrio instabile tra capitale e abitare

A rendere strutturale questa tensione è la crescente finanziarizzazione dell’immobiliare. Per alcuni grandi operatori, investire in città come Milano significa più un’operazione finanziaria che non una risposta a un bisogno abitativo; l’immobile diventa un asset da far fruttare in portafoglio, spesso a prezzi inaccessibili per la maggioranza. Questo modello, che privilegia la rendita rispetto alla residenza, contribuisce a stravolgere l’identità stessa dei centri urbani, trasformando quartieri un tempo popolari in zone ad alta intensità turistica e commerciale, con il rischio concreto di svuotare le città della loro anima sociale.

La sfida, dunque, è quella di riuscire a coniugare la vivacità di un mercato che cresce e si professionalizza con la necessità di garantire un diritto fondamentale come quello alla casa. I dati parlano chiaro: i contratti di locazione aumentano, i canoni volano e l’offerta di alloggi a canone calmierato – pur in presenza di iniziative di social housing – non riesce a coprire il fabbisogno di una domanda sempre più ampia e variegata. Se è vero, come sottolinea il rapporto, che dove l’affitto funziona funziona anche la città, è altrettanto vero che per far sì che questa equazione regga, il mercato non può essere lasciato da solo a governare i flussi. La crescente attenzione da parte degli investitori internazionali e la solidità del mattone italiano rappresentano indubbiamente un’opportunità, ma anche un banco di prova per la capacità del sistema di trovare un punto di equilibrio tra sviluppo economico e coesione sociale.