Coima accelera sulla rigenerazione urbana: cinque miliardi mobilitati e l’orizzonte dei dodici

26/03/2026 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Sono passati cinque anni dal lancio del Fondo Impact, e Coima ha scelto Roma – l’Auditorium Maxxi per la precisione – per fare il punto su uno degli esperimenti più ambiziosi nel campo dell’impact investing immobiliare in Italia. La società guidata da Manfredi Catella ha presentato il primo rapporto d’impatto dello strumento, un’occasione per mettere nero su bianco non solo i numeri raggiunti, ma anche una sorta di agenda strategica indirizzata al governo: una lista di priorità per sostenere l’economia reale attraverso la trasformazione fisica delle città. E i numeri, in effetti, parlano chiaro. Il fondo, che a suo tempo era stato pensato per generare simultaneamente un ritorno finanziario, ambientale e sociale, ha finora mobilitato complessivamente circa 5 miliardi di euro in progetti di rigenerazione urbana, con un moltiplicatore di cinque volte rispetto al capitale proprio raccolto. Un risultato che, nelle intenzioni della società di gestione, rappresenta solo il primo tempo di una partita destinata a raddoppiare il punteggio: con la piena attuazione degli investimenti già in pipeline, l’asticella viene spostata verso i 12 miliardi.

L’architettura aperta e il ruolo degli investitori istituzionali

La compagine che sostiene Impact è del resto una fotografia fedele del sistema previdenziale e finanziario nazionale, con casse di categoria come Enpam, Cassa Forense e Inarcassa affiancate da grandi banche come Intesa Sanpaolo e fondazioni bancarie come la Compagnia di San Paolo. Un insieme di soggetti, questi, che hanno scelto di mettere a terra capitale non soltanto in cerca di rendimento – l’obiettivo dichiarato è un Irr netto intorno al 10% – ma anche con una precisa funzione catalizzatrice. La sfida, come ha ricordato lo stesso Catella durante l’incontro romano, non è semplice e richiede quello che lui ha definito un’«architettura aperta», ovvero la capacità di fare squadra, di avviare partnership operative e di mettere a fattor comune competenze che spesso viaggiano su binari separati. Una filosofia che si riflette anche nella governance del fondo, il cui comitato di indirizzo ha promosso il convegno al Maxxi proprio con l’obiettivo di allargare il perimetro del confronto a investitori, istituzioni e operatori del settore.

I progetti simbolo: da Milano a Roma, tra eredità olimpica e caserme dismesse

Nel dettaglio, i 5 miliardi mobilitati finora sono confluiti in interventi che hanno assunto un valore simbolico rilevante per le due città principali coinvolte. A Milano, il cantiere più celebre è stato quello del Villaggio Olimpico nell’ex scalo di Porta Romana: un’infrastruttura nata per i Giochi invernali del 2026, destinata a trasformarsi al termine della manifestazione nel più grande studentato convenzionato d’Italia, con 1.700 posti letto a disposizione per contribuire a rispondere alla crescente emergenza abitativa nel capoluogo lombardo. Sempre nell’area milanese rientra il progetto di MilanoSesto, mentre a Roma l’attenzione è concentrata sul quadrante Flaminio. Qui, a pochi passi dal museo ideato da Zaha Hadid, Coima ha avviato il percorso per la riqualificazione delle ex caserme Guido Reni: un’area di quasi 5 ettari – dove all’inizio del secolo scorso sorgeva uno stabilimento Fiat, poi convertito in fabbrica di munizionamenti e successivamente in caserma – per la quale sono previsti investimenti intorno ai 400 milioni di euro. L’avvio dei lavori è fissato per l’autunno.

L’impatto sull’economia reale e l’agenda per il governo

A cinque anni dal via, il primo rapporto di impatto ha cercato di quantificare gli effetti moltiplicatori di questi interventi. I dati raccolti parlano di circa 13.700 posti di lavoro attivati e di un contributo al prodotto interno lordo pari a 1,9 miliardi di euro, a testimonianza di come la rigenerazione urbana – quando messa in moto da capitali strutturati – tenda a generare un indotto che va ben oltre i confini del cantiere. Ma il documento presentato al Maxxi aveva anche un’altra anima, più politica e programmatica. Gli investitori e gli operatori riuniti nel comitato di indirizzo hanno infatti individuato una serie di condizioni abilitanti che considerano imprescindibili per accelerare la transizione. Nella sostanza, chiedono regole più certe e procedure autorizzative più rapide, una strategia nazionale basata su obiettivi misurabili, e un meccanismo di partenariato pubblico-privato capace di valorizzare il patrimonio immobiliare pubblico inutilizzato. Il messaggio, insomma, è che la leva del capitale privato – e di quello istituzionale in particolare – può funzionare a pieno regime solo se accompagnata da una governance stabile che riduca l’incertezza regolatoria. Un tema, quest’ultimo, che finisce per incrociarsi con le scelte che il governo è chiamato a compiere nei prossimi mesi.