Milano, il mercato delle case di lusso cambia passo: domanda sempre alta, ma l'offerta fatica a stare al passo

19/02/2026 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Il secondo semestre del 2025 consegna un'immagine nitida e per certi versi inedita del mercato immobiliare milanese, soprattutto per quel che concerne il segmento più esclusivo della città. Se da un lato i riflettori sono puntati su operazioni faraoniche come la vendita del Palazzo delle Cinque Giornate in via Bigli, passato di mano per la cifra ragguardevole di 52,5 milioni di euro, dall'altro i dati forniti dall'Osservatorio sulle residenze esclusive di Tirelli&Partners – realtà che dal 2003 monitora semestralmente l'andamento del settore – raccontano di una fase di stabilizzazione e di una selezione sempre più rigorosa della domanda -1-7. L'offerta, insomma, non solo è limitata, ma fatica a tenere il passo di richieste che si fanno più esigenti e specializzate, concentrandosi su immobili dalla rarità intrinseca e difficilmente replicabile, siano essi per posizione, qualità costruttiva o valore storico.

A determinare questo nuovo assetto concorrono fattori molteplici, non ultimo il quadro normativo legato alla fiscalità. L'innalzamento della flat tax per i nuovi residenti, passata a 300mila euro, e la contemporanea cancellazione dei benefici fiscali per coloro che provenivano dal Regno Unito – un tempo denominati "non dom" – hanno contribuito a raffreddare parzialmente l'entusiasmo di una certa platea di acquirenti internazionali, quella più legata a logiche di puro vantaggio fiscale -1. Nonostante ciò, la città mantiene intatta la sua capacità attrattiva sugli high-net-worth individual, quei grandi patrimoni che continuano a guardare a Milano come a una piazza sicura e in grado di offrire un lifestyle all'altezza delle capitali europee. La domanda, pertanto, non manca, ma si è fatta più selettiva e orientata quasi esclusivamente verso i cosiddetti "trophy asset", quei beni simbolo il cui valore travalica la semplice metratura per incarnare uno status ineguagliabile -2.

Parallelamente, il mercato delle compravendite residenziali cosiddette "normali" – quelle che non varcano la soglia del milione di euro – evidenzia una lieve ma costante crescita del 2% su base semestrale, come emerge dai report elaborati dal Centro Studi di Confcommercio Milano per FIMAA Milano Lodi Monza Brianza -3. A trainare questo segmento sono soprattutto le piccole unità abitative, ovvero bilocali e trilocali, la cui richiesta è alimentata dalla demografia cittadina: single e giovani coppie rappresentano la fetta più consistente di chi cerca una casa in proprietà. Marco Zanardi, consigliere di FIMAA con delega all'Ufficio Studi, sottolinea come la stabilizzazione dei valori abbia favorito una ripresa dei volumi di vendita, segno di una ritrovata fiducia da parte di chi acquista per necessità o per investimento -3.

Le dinamiche, tuttavia, cambiano radicalmente se si sale di gamma. Nel lusso, il prezzo medio al metro quadro supera abbondantemente i 9mila euro, con punte che nel Quadrilatero del silenzio arrivano a sfiorare i 38.700 euro al metro quadro -1. Qui non si parla più di "case" ma di "pezzi unici", e i tempi di vendita si allungano sensibilmente: contro i circa tre mesi del mercato ordinario, per piazzare un immobile d'eccezione ci vogliono in media sette mesi, e lo sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo finale è lievitato all'8,6%, indice di una maggiore flessibilità da parte dei venditori, ormai consapevoli di dover fare i conti con un parco acquirenti più ristretto e competente -1. La geografia del lusso, poi, è implacabile: zone come Brera-Garibaldi, Magenta e naturalmente il Centro Storico catalizzano l'attenzione, mentre aree limitrofe faticano a essere percepite come appetibili dalla clientela più facoltosa, che cerca solo determinate micro-location -1-2.

Locazioni in ripresa, ma con dinamiche differenti tra centro e periferia

Anche il comparto delle locazioni, nel secondo semestre del 2025, ha mostrato segnali di vivacità. La domanda di affitti rimane sostenuta, spingendo al rialzo i canoni in molte zone della città. Se nel segmento lusso si registrano canoni annui che superano i 1.000 euro al metro quadro in zone come il Quadrilatero e Magenta, per l'abitativo standard si assiste a un fenomeno interessante: la richiesta si sta progressivamente spostando verso le aree più periferiche, dove i prezzi sono ancora accessibili e dove stanno sorgendo nuovi poli attrattivi legati alla rigenerazione urbana -1-3. A beneficiarne sono i contratti a canone concordato, la cui diffusione cresce grazie all'aggiornamento delle tabelle comunali che ne hanno aumentato i valori massimi, rendendo l'istituto più appetibile anche per i proprietari. La pressione della domanda, insomma, non si placa, ma ridisegna la mappa della città, spingendo chi cerca un alloggio in affitto a esplorare quartieri un tempo considerati secondari.

L'effetto delle infrastrutture e delle Olimpiadi sui valori immobiliari

Un capitolo a parte merita l'impatto delle grandi opere pubbliche e dei maxi-eventi sul tessuto urbano. Le nuove fermate della metropolitana e i cantieri legati alle Olimpiadi Invernali del 2026 stanno agendo da moltiplicatori dei prezzi nelle zone interessate dai progetti di rigenerazione. Non è un caso che gli aumenti più significativi si registrino proprio in prossimità delle nuove stazioni del metrò o nei quartieri oggetto di riqualificazione, dove la prospettiva di una città più connessa e moderna spinge gli investitori a scommettere sul futuro -3-8. Questo fenomeno, però, crea anche un effetto di trascinamento verso l'alto dei prezzi nelle aree limitrofe, contribuendo a quel processo di rincaro generalizzato che, se da un lato certifica la salute del mercato, dall'altro rende sempre più complesso l'accesso alla casa per le fasce di reddito medio-basse, costrette a guardare sempre più lontano dal centro o a ripiegare su formule abitative alternative.

Le sfide di una normalizzazione che allontana il rischio bolla

La fotografia scattata dagli operatori del settore restituisce l'immagine di un mercato che, dopo anni di rincorse forsennate, sta trovando un suo equilibrio. La crescita dei prezzi prosegue, ma a ritmi più sostenibili; la domanda internazionale non arretra, ma si concentra su prodotti di altissima qualità; l'offerta, infine, rimane il vero nodo strutturale, con una carenza cronica di immobili di pregio che impedisce qualsiasi deriva speculativa. Questa normalizzazione, auspicata da molti per scongiurare il pericolo di una bolla, porta con sé nuove complessità: la selezione diventa più aspra, le trattative più lunghe e la competizione tra acquirenti – per i pochi oggetti davvero unici – resta comunque accesissima. Un contesto, insomma, in cui la parola d'ordine non è più "crescita a tutti i costi", ma "qualità e sostenibilità del valore", e in cui ogni operazione, dai grandi palazzi storici ai trilocali per giovani coppie, va letta all'interno di dinamiche urbane sempre più complesse e interconnesse.