Piano casa, bonus e affitti brevi: la guida alle ultime novità
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Redazione Economia
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Il decreto-legge 66/2026, in vigore dallo scorso 8 maggio, ha introdotto misure destinate a ridisegnare il mercato immobiliare nazionale, con un focus particolare sulla valorizzazione del patrimonio edilizio esistente e sul contrasto all'emergenza abitativa; parallelamente, il quadro normativo si arricchisce di nuove regole per gli affitti brevi e di strumenti come il Conto termico, che rappresenta un'alternativa concreta ai tradizionali bonus fiscali per gli interventi di riqualificazione energetica.
Le novità del Piano casa e il bonus volumetrico
L'articolo 9 del provvedimento introduce un consistente bonus volumetrico per gli interventi di edilizia convenzionata, consentendo di ampliare le dimensioni degli edifici fino al 35% rispetto alla volumetria originaria, a patto che l'incremento sia destinato esclusivamente alla realizzazione di alloggi a canone calmierato. Questa misura, che si inserisce nel più ampio programma governativo per sostenere la cosiddetta "fascia grigia" della popolazione, prevede che almeno il 70% degli investimenti sia riservato a immobili con prezzi o affitti controllati, mentre il restante 30% può essere immesso sul libero mercato.
Per rendere l'operazione economicamente sostenibile per i privati, il decreto associa al beneficio volumetrico un pacchetto di semplificazioni amministrative, che includono la possibilità di avviare i progetti tramite Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), deroghe agli strumenti urbanistici ordinari e procedure accelerate per i cambi di destinazione d'uso. la priorità, in ogni caso, è data al recupero di aree già urbanizzate o degradate, nel tentativo di limitare il consumo di nuovo suolo e di rigenerare il patrimonio immobiliare inutilizzato, che in Italia conta milioni di edifici in condizioni di degrado avanzato.
Affitti brevi: gli adempimenti fiscali per il 2026
Per quanto riguarda le locazioni turistiche brevi, il 2026 ha segnato l'ingresso in vigore di una stretta fiscale che modifica gli obblighi per i proprietari, specialmente per coloro che utilizzano piattaforme online come Airbnb o Booking: un dubbio ricorrente, a pochi giorni dalla scadenza del 30 giugno, riguarda l'eventuale obbligo di inviare personalmente all'Agenzia delle Entrate la comunicazione annuale dei contratti, ma la risposta, come chiarito dalla normativa, è negativa. L'articolo 4 del Decreto-Legge 50/2017 stabilisce infatti che l'onere della comunicazione all'Anagrafe Tributaria ricade esclusivamente sugli intermediari e sui gestori dei portali telematici, i quali, se incassano i canoni, operano anche come sostituti d'imposta applicando la ritenuta del 21% e rilasciando la Certificazione Unica.
Rimangono invece a carico del locatore gli adempimenti di natura amministrativa, come l'ottenimento dei codici CIN e IUN, e la corretta esposizione dei redditi nella dichiarazione annuale, che si tratti del modello 730 o del Redditi PF.
Conto termico e agevolazioni per la prima casa
A queste misure si affiancano strumenti consolidati come il Conto termico, la cui versione 3.0 è diventata pienamente operativa, con una dotazione finanziaria di 900 milioni di euro per incentivare interventi di efficienza energetica e produzione di calore da fonti rinnovabili.
Questo contributo, erogato dal GSE, rappresenta un'alternativa alle detrazioni fiscali, che per il 2026 sono state confermate per le ristrutturazioni con aliquote al 50% per le prime case e al 36% per le seconde, ma che subiranno un ulteriore ridimensionamento a partire dal prossimo anno. Per chi acquista l'abitazione principale, resta in vigore il regime di agevolazioni fiscali che prevede la riduzione dell'imposta di registro al 2%, o dell'Iva al 4% in caso di acquisto da impresa, insieme alla possibilità di detrarre i compensi dell'agenzia immobiliare fino a 1.000 euro.
Le prospettive per il patrimonio immobiliare
Il quadro che emerge, a metà del percorso tra il 2026 e il 2027, è quello di una normativa in continua evoluzione, dove l'incentivo al recupero edilizio si scontra con le esigenze di bilancio e con la necessità di rispondere alla crisi abitativa: da un lato, il Piano casa punta su grandi interventi di riqualificazione urbana per aumentare l'offerta di alloggi accessibili; dall'altro, le regole fiscali per chi possiede immobili si fanno più stringenti, come dimostrano le nuove disposizioni sugli affitti brevi e gli annunciati tagli ai bonus dal 2027.
Il Focus "Norme & Tributi", in edicola giovedì 18 giugno, si propone proprio di fare chiarezza su questi cambiamenti, offrendo una guida pratica per orientarsi tra le opportunità di recupero volumetrico, gli adempimenti fiscali per i locatori e le scadenze per l'accesso ai contributi, in un contesto normativo che richiede un'attenzione sempre maggiore ai dettagli e alle scadenze.
