Affitti brevi e turistici, il CIN spinge i controlli su strutture e annunci

11/10/2026 INTERNO Condividi Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Interno   -   Con la piena operatività del Codice Identificativo Nazionale, il CIN introdotto dal decreto-legge Anticipi, ogni spazio destinato ad affitti brevi e turistici e ogni relativo annuncio deve essere contrassegnato dal codice. Da questo obbligo, entrato in vigore nel 2025, prende forma un sistema sempre più capillare di controlli sull'offerta turistica, un meccanismo che le autorità considerano centrale anche per il contrasto all'evasione fiscale e per il futuro delle politiche abitative.

La materia, del resto, è in espansione da anni.

Le locazioni brevi sono definite dall'articolo 4 del decreto-legge 50 del 2017 e riguardano contratti di durata non superiore a trenta giorni stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio d'impresa, anche tramite intermediari o piattaforme online. Per rientrare nel regime devono coesistere alcuni requisiti: immobile ad uso abitativo, durata del contratto entro il mese, locatore persona fisica e attività svolta in forma non imprenditoriale.

Sono ammessi servizi accessori essenziali, come la pulizia e la fornitura di biancheria, mentre ulteriori prestazioni possono determinare l'uscita dal regime agevolato.

La mappatura del fenomeno e i numeri del ministero

Il ministro del Turismo, Gianmarco Mazzi, nel corso di un question time al Senato ha fornito i dati aggiornati sul censimento. Nella Banca dati delle strutture ricettive risultano censite 590.291 locazioni, delle quali 506.296 dispongono già del codice identificativo. «Grazie a questo sistema, per la prima volta, abbiamo misurato e catalogato tutte le strutture, realizzandone una mappatura per comprendere integralmente il fenomeno della ricettività», ha dichiarato il ministro.

Il rafforzamento dei controlli passa anche dalla funzionalità Lens, disponibile dal 2025 per gli operatori comunali, la Guardia di finanza e la polizia locale, che consente di supportare le verifiche sulle strutture ricettive e sugli annunci pubblicati online.

Il passaggio più rilevante riguarda l'integrazione con le informazioni fiscali. Attraverso il CIN, ha spiegato ancora Mazzi, è ora possibile verificare i flussi fiscali e le dichiarazioni dei redditi relativi alle locazioni brevi, contrastando così il sommerso e l'evasione. Il governo punta inoltre a rendere più sistematici i controlli sugli annunci presenti sulle piattaforme online, attraverso l'attuazione del regolamento europeo 2024/1028 sulle locazioni di alloggi a breve termine.

L'obiettivo dichiarato è mettere in comunicazione la banca dati, le piattaforme e le autorità di controllo, così da individuare più rapidamente eventuali anomalie e consentire interventi mirati.

Il meccanismo degli accertamenti e il ruolo di Alloggiati web

Sul fronte operativo, gli accertamenti dell'Agenzia delle Entrate si fondano su un incrocio di dati che parte dalle comunicazioni obbligatorie per la pubblica sicurezza. Chi ospita qualcuno a pagamento deve comunicare alla questura le generalità degli ospiti entro ventiquattro ore dall'arrivo, attraverso il portale Alloggiati web, compilando una schedina per ciascuno. Il sistema distingue il tipo di alloggiato: l'ospite singolo, il capofamiglia con i familiari, il capogruppo con i membri del gruppo.

Il problema nasce proprio da questa distinzione. Nella locazione turistica, di norma, il prezzo si paga per notte e per appartamento, non per persona. Una famiglia di quattro persone che affitta un trilocale per sette notti a 150 euro a notte paga 1.050 euro. Alla questura arrivano quattro schedine da sette notti, cioè 28 presenze. Se l'ufficio moltiplica le presenze per la tariffa media, il proprietario risulta aver incassato quattro volte tanto, per la stessa settimana.

La presunzione usata dall'amministrazione finanziaria combina, da una parte, i dati trasmessi al ministero dell'Interno con Alloggiati web e, dall'altra, i prezzi medi per notte applicati da strutture simili nella stessa zona, presi dal web e dai portali di prenotazione più noti. Notti per prezzo medio uguale incasso presunto. Spesso gli atti aggiungono un'analisi delle caratteristiche dell'immobile, per dare forza alla presunzione: la metratura, la piscina, le finiture di lusso, il livello di comfort e dei servizi.

Questa è la novità rispetto al passato. Gli accertamenti visti finora erano più semplici: il Fisco confrontava le presenze comunicate in questura con una dichiarazione dei redditi che non era stata presentata affatto. Chi ospitava turisti e non dichiarava nulla veniva scoperto incrociando i due dati. Nel nuovo sistema, invece, la dichiarazione c'è, è stata inviata regolarmente, e un reddito è stato dichiarato; l'ufficio sostiene che sia troppo basso.

Il fondamento normativo sta negli articoli 38 e 41-bis del Dpr 600 del 1973, le norme che consentono di rettificare il reddito delle persone fisiche anche sulla base di presunzioni e di elementi già in possesso dell'ufficio.

Dichiarazioni, sanzioni e nuovi equilibri del settore

Sul piano dichiarativo, l'indicazione del CIN è diventata obbligatoria per le locazioni brevi e turistiche. Nel modello 730 il codice va riportato nella sezione III del quadro B, mentre nel modello Redditi Persone fisiche trova spazio nel quadro RS. Il codice deve essere richiesto dal titolare, esposto sull'immobile e indicato negli annunci e nelle comunicazioni. Le sanzioni per la mancanza del codice arrivano fino a 8.000 euro, mentre l'assenza dei dispositivi di sicurezza, estintori e rilevatori di gas o monossido di carbonio, può costare fino a 6.000 euro per violazione.

La disciplina fiscale, inoltre, ha conosciuto una stretta sulla presunzione di imprenditorialità. Fino al 2025 la soglia era fissata a più di quattro immobili destinati a locazioni brevi; dal 2026 il limite scende a più di due appartamenti. Di conseguenza, già dal terzo immobile locato nel 2026 si configura attività d'impresa, con obbligo di partita IVA, adempimenti previdenziali e perdita del regime della cedolare secca.

La soglia ridotta ha fatto scattare un allarme incompatibilità per alcune categorie, come i dipendenti pubblici a tempo pieno e i professionisti iscritti ad albi, per i quali l'esercizio di attività imprenditoriale è vietato.

Il quadro normativo è destinato a ulteriori aggiornamenti sul fronte europeo. La Commissione ha presentato una proposta di regolamento che consentirebbe ai Comuni di introdurre limitazioni alla compravendita di seconde case e agli affitti brevi nelle cosiddette zone sotto stress abitativo, individuate in base al rapporto tra il prezzo medio delle abitazioni e il reddito disponibile pro capite.

Il ministro Mazzi, al tavolo con le associazioni del settore, ha riferito di aver raccolto la preoccupazione delle categorie per la proposta europea, sostenendo che potrebbe incidere sulla piccola proprietà immobiliare. «Effettivamente questo documento da un lato parrebbe minacciare il ceto medio d'Europa colpendo la piccola proprietà immobiliare, in particolare quella degli italiani», ha dichiarato.