Sismabonus acquisti, l’Agenzia delle Entrate chiarisce: per i rogiti del 2025 niente sconto in fattura né cessione del credito, e il bonus ordinario sulle unità invendute si blocca

11/02/2026 ECONOMIA Condividi Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Il nodo interpretativo, che da mesi agitava i professionisti del settore e le stesse imprese di costruzione, trova ora una cesura netta nell’interpello pubblicato dall’Agenzia delle Entrate – il numero 30 del 2026 – con cui il Fisco ha definitivamente sgomberato il campo da ogni dubbio residuo circa l’applicabilità delle opzioni alternative per il sismabonus acquisti relativo agli atti traslativi perfezionatisi nell’anno in corso. La risposta, calibrata su un caso concreto che vedeva protagonista un’impresa la quale, dopo aver demolito e ricostruito un intero edificio ricavandone sessantuno unità immobiliari, ne aveva cedute cinquantasette entro il fatidico termine del 31 dicembre 2024 applicando lo sconto in fattura in vigenza dell’articolo 121, ha stabilito un principio destinato a fare giurisprudenza amministrativa: per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2025, anche laddove i titoli abilitativi siano antecedenti al 2024 o addirittura al 2023, la strada della cessione del credito e quella dello sconto in fattura sono precluse -1-4.

Il perimetro normativo e la rigidità dell’articolo 121

La ratio decidendi dell’Amministrazione finanziaria poggia su un’argomentazione testuale difficilmente aggirabile, e cioè che il comma 1 dell’articolo 121 del decreto-legge 34 del 2020 – noto come Decreto Rilancio – circoscrive temporalmente le opzioni per la cessione o lo sconto a un arco cronologico che va dal 2020 al 2024, senza che le successive leggi di bilancio o i decreti-legge correttivi, incluso il DL 39 del 2024, abbiano mai esteso tale finestra al triennio 2025-2027 -1. Vero è che il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 7 agosto 2025, aggiornando il modello di comunicazione per l’esercizio delle opzioni, aveva inizialmente indotto qualche operatore a ipotizzare una riapertura per il sismabonus acquisti, dal momento che nella tabella dei codici intervento erano ancora presenti i codici 26 e 27 relativi proprio a tale agevolazione -4-9. Tuttavia, come precisato dagli stessi tecnici del Fisco, la permanenza di quei codici nel nuovo modello non costituiva affatto una sanatoria implicita né una deroga alla disciplina sostanziale, bensì un mero adempimento formale per le residue fattispecie – ormai marginali – ancora agganciate a spese 2024 o a regimi intertemporali specifici per il Superbonus nei crateri sismici.

La chiusura, di fatto, è totale e priva di eccezioni per i bonus edilizi ordinari. Per il sismabonus acquisti, che pure conserva la sua natura di detrazione diretta Irpef o Ires con aliquote differenziate – il 50% per chi destina l’immobile ad abitazione principale entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno di prima fruizione, e il 36% per gli altri acquirenti, aliquote peraltro confermate per l’intero 2026 dalla legge di bilancio 199 del 2025 – l’unica via percorribile resta dunque quella della ripartizione in dieci quote annuali in dichiarazione -3-6. Nessuna possibilità, quindi, per il notaio di vedere applicato lo sconto in fattura in sede di rogito, né per l’acquirente di monetizzare immediatamente il credito cedendolo a una banca.

Il conflitto tra sismabonus acquisti e sismabonus ordinario

Un secondo profilo di estremo interesse, emerso sempre dalla medesima risposta a interpello, attiene all’incompatibilità oggettiva tra il sismabonus acquisti riconosciuto ai singoli compratori e il sismabonus ordinario che l’impresa costruttrice vorrebbe trattenere per sé sulle unità rimaste invendute. L’Agenzia ha chiarito, con una ratio che valorizza il carattere unitario dell’intervento edilizio di riduzione del rischio sismico, che una volta che talune unità siano state cedute con i benefici del c.d. “acquisto” ex articolo 16, comma 1-septies, del decreto-legge 63 del 2013, l’intero fabbricato si considera integralmente assoggettato a quel regime, precludendo all’impresa di rivendicare, per le residue unità – pur se invendute e fiscalmente ancora nella propria sfera patrimoniale – la detrazione ordinaria calcolata sui costi di costruzione -6. Ne consegue un effetto a dir poco paradossale per i costruttori, i quali si trovano dinanzi a un aut aut secco: o si commercializza l’intero edificio applicando il sismabonus acquisti, oppure si rinuncia a tale agevolazione per i potenziali acquirenti al fine di preservare il proprio beneficio diretto sulle rimanenze; tertium non datur.

Il quadro delle aliquote 2026 e la definitiva archiviazione del passato

Sullo sfondo di questo contenzioso interpretativo, la legge di bilancio per il 2026 – approvata con legge 30 dicembre 2025, n. 199 – ha cristallizzato il sistema di detrazioni edilizie su un doppio binario ormai stabile: 50% per le ristrutturazioni, l’ecobonus e il sismabonus relativi alla prima casa, 36% per tutti gli altri immobili, con tetto di spesa fermo a 96.000 euro e ripartizione decennale -2-5-8. Il sismabonus acquisti segue pedissequamente questa medesima progressione, e per il 2026 l’aliquota maggiorata resta agganciata alla effettiva e tempestiva destinazione ad abitazione principale, da realizzarsi entro i termini di presentazione del modello Redditi 2027 -3. Ciò che il legislatore e l’amministrazione finanziaria hanno voluto recidere, invece, è proprio il cordone ombelicale con le opzioni di liquidità immediata, le quali – salvo i residui rivoli del Superbonus nelle aree terremotate del 2016 – sono state ormai confinate nel passato. E se qualche operatore, nella primavera del 2025, aveva ancora riposto speranze in una possibile riapertura, l’interpello 30/2026 dissipa ogni residua illusione: il sismabonus acquisti, per i rogiti 2025 e 2026, si fa solo in dichiarazione, e senza possibilità di ripensamenti.