Affitti brevi, la svolta del 2026: cedolare secca addio per i grandi gestori

21/01/2026 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Il panorama degli affitti a breve termine, dopo anni di crescita incontrollata, si appresta a varcare una soglia decisiva a partire dal primo gennaio 2026. La Legge di Bilancio, infatti, interviene con un intervento strutturale che, pur mantenendo in vita la cedolare secca, ne ridefinisce radicalmente i confini d’applicazione, operando una distinzione netta e imprescindibile tra la locazione occasionale e l’attività professionale organizzata. La nuova normativa, che mira a riequilibrare il mercato rispetto al settore alberghiero tradizionale, introduce un criterio quantitativo oggettivo destinato a segnare una linea di demarcazione precisa tra i due regimi fiscali, costringendo molti operatori a una scelta obbligata che comporterà, per alcuni, un significativo aggravio di oneri e adempimenti.

Il nuovo criterio distintivo: due immobili come spartiacque

Il cuore della riforma risiede in una soglia numerica semplice, ma dalle conseguenze profonde: la cedolare secca al 21% rimarrà accessibile esclusivamente per chi mette in locazione breve non più di due unità immobiliari. Chiunque, invece, offra in affitto tre o più abitazioni per periodi inferiori ai 30 giorni sarà automaticamente considerato dalla legge come un imprenditore turistico a tutti gli effetti. Questa qualifica, che non lascia spazio a interpretazioni di sorta, comporta l’obbligo di apertura della partita IVA e l’assoggettamento al regime ordinario dei redditi d’impresa. La scelta, quindi, non è più libera o basata su mere considerazioni di convenienza economica, ma è vincolata dalla consistenza del proprio patrimonio locativo, con il legislatore che ha di fatto stabilito il punto esatto in cui l’hobby diventa professione organizzata.

Gli adempimenti per i “professionisti” e le scadenze da monitorare

Coloro che superano la fatidica soglia dei due immobili si troveranno ad affrontare un quadro di obblighi completamente diverso, fatto di contabilità ordinaria, versamento dell’IVA e presentazione della dichiarazione dei redditi relativa ai redditi d’impresa. L’attività, in tali casi, dovrà essere condotta con la diligenza del professionista, tenendo conto anche delle scadenze fisse del fisco, come quella per l’invio delle Comunicazioni delle liquidazioni periodiche IVA, la cosiddetta LIPE, il cui termine per il quarto trimestre 2025 è fissato al 2 marzo dell’anno successivo. Un contesto, questo, che richiederà una pianificazione attenta e spesso il supporto di un consulente, allontanandosi in modo definitivo dalla relativa semplicità del regime della cedolare.

Le agevolazioni residuali e il contesto della riforma

Mentre si delinea questo scenario per i grandi gestori, la manovra conferma altre agevolazioni collaterali, come la proroga per tutto il 2026 del bonus mobili ed elettrodomestici, che consente una detrazione Irpef del 50% per chi arreda un immobile dato in locazione. Tale misura, seppur marginale rispetto alla portata della riforma principale, si inserisce in un disegno più ampio di interventi sul mercato immobiliare. La stretta sugli affitti brevi, del resto, persegue l’obiettivo dichiarato di disincentivare lo sfruttamento intensivo degli immobili a fini turistici e di favorire, al contrario, il rientro di abitazioni nel circuito degli affitti a medio-lungo termine, rispondendo a un’esigenza di carattere sociale che in molte città è diventata prioritaria.