Affitti brevi, la stretta del 2026: cedolare secca solo per due appartamenti

08/01/2026 INTERNO Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Interno   -   La locazione turistica, divenuta ormai un pilastro del mercato immobiliare in molte città d'arte e centri urbani ad alta vocazione turistica, si prepara a una significativa sterzata normativa a partire dal prossimo anno. Il legislatore, attraverso un correttivo introdotto nella Legge di Bilancio per il 2026, ha infatti deciso di inquadrare con maggior rigore la materia, stabilendo un confine più netto tra la gestione occasionale e quella di carattere imprenditoriale. Tale intervento, che modifica quanto previsto in precedenza dalla legge di bilancio del 2021, mira a ridisegnare il panorama degli affitti a breve termine, spingendo i proprietari verso una scelta più definita e influenzando inevitabilmente le strategie di investimento nel settore.

Il nuovo limite numerico e le aliquote differenziate

Il cuore della riforma risiede nella drastica riduzione del numero di unità immobiliari che possono beneficiare del regime agevolato della cedolare secca. Se fino al 2025 era possibile applicare questa tassazione a un massimo di quattro appartamenti, dal periodo d’imposta 2026 il beneficio sarà concesso esclusivamente per i primi due alloggi dati in locazione per periodi inferiori ai trenta giorni. Il provvedimento, che incide direttamente sui rendimenti degli investitori più attivi, introduce inoltre una gradazione nell’aliquota: per il primo immobile locato in modalità breve sarà possibile optare per la cedolare con un’aliquota al 21%, mentre per il secondo l’imposta salirà al 26%. Una misura che, di fatto, penalizza quanti possiedono un portafoglio di proprietà superiore alle due unità, costringendoli a valutare percorsi alternativi, come l’apertura della partita Iva per le locazioni aggiuntive, con un conseguente aumento del carico burocratico e contributivo.

Gli effetti sul mercato e le strategie dei proprietari

La nuova disciplina, che rappresenta una risposta alle pressioni per regolamentare un mercato spesso accusato di sottrarre alloggi alla locazione tradizionale, produrrà effetti tangibili soprattutto nei grandi centri urbani. In città come Milano, dove la domanda turistica è costantemente elevata, la scelta di immettere sul mercato un terzo o un quarto appartamento per brevi periodi diventerà fiscalmente meno conveniente, spingendo alcuni a riconvertire le offerte verso contratti di locazione ordinaria. D’altra parte, coloro che intendono proseguire su larga scala dovranno strutturarsi come veri e propri operatori professionali, affrontando tutti gli oneri che ne derivano. La norma, in questo senso, opera una distinzione chiara tra il piccolo proprietario che integra il proprio reddito e l’attività commerciale vera e propria, cercando di riportare una parte degli immobili verso il canone residenziale.

Una transizione verso una maggiore trasparenza

L’obiettivo dichiarato del legislatore, al di là degli immediati riflessi economici, sembra essere quello di portare maggiore ordine e trasparenza in un segmento cresciuto in modo tumultuoso negli ultimi anni. La revisione del trattamento fiscale, da molti analisti considerata inevitabile, costringerà a una mappatura più precisa delle rendite e a una scelta consapevole del regime da adottare. Mentre alcuni decideranno di limitare la propria esposizione al nuovo tetto dei due alloggi, altri saranno obbligati a una professionalizzazione completa della propria attività, con tutto ciò che ne consegue in termini di adempimenti e controlli. La stagione degli affitti brevi, insomma, si appresta a varcare una soglia di maturità normativa, lasciandosi alle spalle una fase di espansione quasi incontrollata per entrare in un’era di regole più stringenti e di una tassazione progressivamente meno agevolata per i volumi più consistenti.