Superbonus, nel mirino del Fisco la mancata revisione delle rendite catastali

06/06/2026 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   L'attenzione dell’amministrazione finanziaria sul Superbonus, lungi dall’attenuarsi con la conclusione della fase attuativa dell’agevolazione, si è anzi riorientata con decisione verso un aspetto finora rimasto in ombra ma dalle pesanti implicazioni patrimoniali: l’adeguamento delle rendite catastali.

Mentre risultano ormai acclarati i numeri dei controlli preventivi che hanno portato al blocco di 4,1 miliardi di euro di crediti collegati alle spese del 2025 – una massa critica che, come emerso dalle ultime rilevazioni, rappresenta circa un terzo del totale comunicato, con un tasso di “infedeltà” schizzato dal consueto 3% al 33% in quest’ultima tornata – il fisco sta ora serrando le maglie della propria rete su un altro versante, quello della congruità tra il valore dichiarato degli immobili e le migliorie effettivamente realizzate.

La compliance obbligata sugli immobili ristrutturati

Il presupposto tecnico-giuridico di questa nuova offensiva, che sta già inondando gli studi professionali di richieste di chiarimento, risiede nella risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026, con la quale l’Agenzia delle Entrate ha definitivamente chiarito i confini dell’obbligo dichiarativo.

In pratica, se è vero che ogni intervento capace di alterare la redditività ordinaria di un immobile ne impone l’aggiornamento catastale, il nodo da sciogliere riguardava la rilevanza delle mere implementazioni impiantistiche (si pensi ai fotovoltaici, ai sistemi di accumulo o alle pompe di calore) in assenza di variazioni planimetriche o volumetriche.

L’ente, superando ogni incertezza interpretativa, ha sancito il principio per cui anche l’ampliamento della dotazione impiantistica, laddove incrementi in misura apprezzabile il valore economico dell’unità, scatena l’obbligo di rideterminare classe e rendita, indipendentemente dalla presenza di una nuova cubatura.

Numeri da centinaia di migliaia di accertamenti

Non si tratta, lo si è capito subito, di un'attività episodica. L’Agenzia ha pianificato un monitoraggio massivo che, tra il 2026 e il 2028, porterà all’invio di circa 200mila lettere di compliance, mirate a scovare quelle discrepanze – definiamole “anomalie silenziose” – tra lo stato dei luoghi e le risultanze catastali.

Nel solo 2026, sono attese 20mila comunicazioni indirizzate a quei contribuenti che, pur avendo beneficiato del superbonus o di altri bonus edilizi (come l’ecobonus o il bonus facciate), non hanno provveduto all’adeguamento, magari celandosi dietro la presunta scarsa rilevanza degli interventi effettuati.

La prima fase dei controlli, quella del 2025, aveva colpito le situazioni più eclatanti, come le case rimaste con rendita catastale pari a zero nonostante ingenti cantieri, oppure gli scostamenti macroscopici (oltre il 300%) tra spesa dichiarata e valore imponibile. Ora, la seconda tranche di verifiche allarga il perimetro a disallineamenti percentuali molto più contenuti (a partire dal 100%), con un conseguente aggravio del carico difensivo per i professionisti e i tecnici che avevano curato le pratiche.

Le conseguenze per chi ignora l’avviso

Ricevere una di queste lettere, è bene sottolinearlo, non costituisce di per sé una contestazione irrogativa di sanzioni, bensì rappresenta un invito alla regolarizzazione spontanea. Il destinatario dispone di novanta giorni di tempo per verificare la propria posizione e, qualora ravvisi l’omissione, presentare la dichiarazione di aggiornamento (la famosa pratica Docfa) tramite un tecnico abilitato, beneficiando delle sanzioni ridotte previste dal ravvedimento operoso.

Decorso inutilmente questo termine senza aver fornito idonea documentazione a giustificazione della mancata variazione – o peggio, ignorando del tutto la comunicazione – l’Agenzia procederà d’ufficio al ricalcolo della rendita e all’applicazione delle sanzioni per intero, senza possibilità di fruire degli sconti accordati per la collaborazione. Va da sé che questa rettifica avrà effetti a cascata sulle imposte patrimoniali (IMU in primis) e sulle future compravendite, modificando la base imponibile dell’immobile con effetto retroattivo.