Affitti brevi, la Consulta boccia la legge dell'Emilia-Romagna: «Ma Bologna non rischia»

10/10/2026 INTERNO Condividi Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Interno   -   La Corte costituzionale ha depositato la sentenza numero 164 del 2026 con cui ha accolto il ricorso presentato dalla Presidenza del Consiglio dei ministri contro gli articoli 4 e 5 della legge regionale dell'Emilia-Romagna numero 10 del 2025, la disciplina sugli immobili destinati a locazione breve. La decisione, attesa da mesi, arriva dopo un braccio di ferro istituzionale che aveva già visto il Governo impugnare la norma regionale davanti alla Consulta, contestandone la legittimità per contrasto con la tutela della proprietà privata, della libertà d'impresa e della concorrenza.

Le motivazioni della Consulta: proporzionalità e disparità di trattamento

I giudici costituzionali hanno sottoposto le disposizioni regionali a un test di proporzionalità, riconoscendo che l'obiettivo perseguito dalla Regione – limitare il fenomeno dell'overtourism – è meritevole di protezione. Tuttavia, secondo la Corte, l'articolo 4 risulta sproporzionato rispetto a quel fine, in quanto applicabile all'intero territorio regionale e non soltanto alle zone effettivamente investite dal fenomeno.

La norma imponeva il passaggio della destinazione d'uso degli immobili da residenziale a turistico-ricettiva per le locazioni inferiori ai 30 giorni, un obbligo che, secondo Palazzo Chigi, creava una distorsione della concorrenza tra i gestori di locazioni brevi e gli operatori di strutture extra-alberghiere.

La Consulta ha ritenuto fondato anche il profilo legato alla disparità di trattamento. L'obbligo di cambio di destinazione d'uso gravava esclusivamente sui gestori di locazioni turistiche, che possono operare anche in forma sporadica, mentre le strutture ricettive extra-alberghiere, gestite in forma imprenditoriale, mantenevano la destinazione residenziale. Una disparità definita irragionevole perché non persegue alcun fine meritevole di protezione.

Quanto all'articolo 5, che attribuiva ai Comuni la possibilità di individuare ambiti territoriali in cui subordinare l'insediamento della locazione breve a specifiche condizioni, la Corte ha rilevato che il vizio accertato sull'articolo 4 si riflette inevitabilmente anche sulla norma collegata.

La posizione di Bologna: «Osservazioni non incidono sulle nostre varianti»

La sentenza rischia di avere ripercussioni anche su Bologna, che al pari della Regione si era mossa in anticipo introducendo regole restrittive per gli affitti brevi attraverso due varianti al Piano urbanistico generale. L'assessore all'Urbanistica Raffaele Laudani, tuttavia, invita alla prudenza: «La sentenza ovviamente è stata appena pubblicata, ma a una prima lettura non mi pare che le osservazioni dei giudici incidano sulle modalità con cui il Comune, attraverso le due varianti al Pug, ha normato il tema», ha dichiarato, tagliando corto sulle possibili conseguenze.

Il percorso bolognese, del resto, ha già conosciuto un passaggio giudiziario rilevante. Con sentenza del 29 dicembre 2025, il Consiglio di Stato aveva stabilito che alcune modifiche al Pug riguardanti la disciplina urbanistica-edilizia degli immobili destinati alla locazione breve, introdotte con la prima variante in fase di adozione, necessitavano di un nuovo deposito per consentire la presentazione di osservazioni da parte dei soggetti interessati.

Il Comune si è conformato estendendo il periodo di deposito della seconda variante fino al 13 aprile 2026, per permettere la ripubblicazione delle norme interessate.

Il quadro normativo bolognese e le regole in vigore

Le misure introdotte dal capoluogo emiliano prevedono l'istituzione della sottocategoria d'uso B3, dedicata alle attività turistico-ricettive ed extralberghiere, e l'obbligo per le unità immobiliari abitative situate nella città storica e destinate a uso turistico di avere una superficie utile minima di 50 metri quadrati. Requisiti che, secondo il Tar, rientrano a pieno titolo nella pianificazione urbanistica e rispondono all'obiettivo di contenere fenomeni che incidono sulla residenzialità stabile e sull'equilibrio del centro storico.

Per il 2026, in attesa degli sviluppi, resta fermo l'obbligo del Codice Identificativo Nazionale per gli host, insieme agli adempimenti fiscali che prevedono la cedolare secca al 21% sul primo immobile e al 26% dal secondo in poi.