Affitti brevi, la Consulta boccia due articoli della legge dell’Emilia-Romagna

10/10/2026 INTERNO Condividi Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Interno   -   La Corte costituzionale ha depositato il 9 ottobre la sentenza numero 164 con cui ha dichiarato illegittimi gli articoli 4 e 5 della legge regionale dell’Emilia-Romagna numero 10 del 2025, la «Disciplina degli immobili destinati a locazione breve». I giudici hanno parzialmente accolto il ricorso presentato dalla presidenza del Consiglio dei ministri, che contestava quelle norme per contrasto con la tutela della proprietà privata, della libertà d’impresa e della concorrenza.

Cosa prevedevano le norme bocciate

L’articolo 4 introduceva una nuova destinazione d’uso urbanistica denominata «locazione breve» all’interno della categoria turistico-ricettiva. Chi voleva affittare un immobile per periodi inferiori ai 30 giorni avrebbe dovuto cambiare la destinazione da residenziale a turistico-ricettiva, con un titolo edilizio e oneri di urbanizzazione aggiuntivi.

L’articolo 5, di conseguenza, attribuiva ai Comuni la facoltà di individuare ambiti del territorio in cui subordinare l’insediamento di nuovi affitti brevi a specifiche condizioni, comprese percentuali massime di alloggi destinabili a questa attività.

Le motivazioni della Consulta

La Corte ha riconosciuto che l’obiettivo perseguito dalla Regione, cioè limitare l’overtourism, è «meritevole di protezione». Nella sentenza si citano effetti concreti del fenomeno: la contrazione degli alloggi disponibili per lavoratori e studenti fuori sede, con conseguente spinta inflazionistica sul costo degli affitti, e il rischio di trasformazione urbanistica di interi quartieri con ricadute sui servizi pubblici locali.

Tuttavia, secondo i giudici, l’articolo 4 è sproporzionato rispetto a quel fine perché applicabile all’intero territorio regionale senza distinguere tra le diverse realtà locali. La Corte ha inoltre rilevato una disparità irragionevole tra i gestori di locazioni brevi e quelli di strutture extra-alberghiere: l’obbligo di cambio destinazione gravava solo sui primi, benché le locazioni turistiche possano essere anche sporadiche, mentre le strutture extra-alberghiere devono essere gestite in forma imprenditoriale.

Quanto all’articolo 5, il vizio accertato sull’articolo 4 si riflette automaticamente sulla norma che disciplina l’insediamento della nuova destinazione d’uso.

La portata della pronuncia e le reazioni

La sentenza non nega alle Regioni la competenza a legiferare in materia di locazioni brevi, come già stabilito in un precedente ricorso perso dal governo contro la Toscana. Le censure avanzate dall’esecutivo sulla titolarità regionale sono state giudicate infondate. L’assessore regionale alla Casa Giovanni Paglia ha dichiarato che si tratta di «rilievi tecnici» su due soli articoli e che la Regione adeguerà le norme contestate, senza modificare l’impianto complessivo della legge.

Il senatore di Fratelli d’Italia Galeazzo Bignami ha invece parlato di una legge «ideologica» smantellata dalla Consulta. Fabrizio Segalerba, presidente nazionale della Fiaip, ha espresso soddisfazione per una pronuncia che «riconosce criticità» segnalate dalla federazione degli agenti immobiliari già a fine 2025.

Il fenomeno nel contesto regionale

I dati raccolti da ART-ER attraverso il progetto Inside Airbnb mostrano che in Emilia-Romagna gli annunci di locazioni brevi sono passati da 5.581 nel 2015 a 18.843 nel 2024, più che triplicando in nove anni. La concentrazione è forte nei capoluoghi e lungo la costa: Bologna e Rimini guidano le province per numero di annunci.

Un’analisi sui dati del 2025 segnalava che il 66,3% degli annunci era pubblicato da host con più alloggi e che oltre la metà restava disponibile per più di sei mesi l’anno, indicatori di un fenomeno solo in parte riconducibile all’integrazione occasionale di reddito.

Il quadro nazionale delle leggi regionali

L’Emilia-Romagna era la seconda Regione italiana ad approvare una disciplina organica sugli affitti brevi, dopo la Toscana. L’approvazione, avvenuta il 17 dicembre 2025, era stata resa possibile da una sentenza della Corte costituzionale depositata il giorno precedente che aveva confermato il potere di Regioni e Comuni di regolamentare il settore, respingendo le questioni di legittimità sollevate dal governo contro la legge toscana. Il governo Meloni aveva poi impugnato anche la norma emiliana il 10 febbraio 2026.