Mercato immobiliare, nel 2025 compravendite in aumento del 6,5% ma tre quarti delle case sono ancora in classi energetiche basse

18/03/2026 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Il mercato immobiliare italiano ha chiuso il 2025 con numeri in decisa espansione, confermando una fase di consolidamento che gli operatori del settore non registravano da tempo. Le compravendite residenziali hanno fatto segnare un incremento del 6,5% rispetto all’anno precedente, per un totale che si aggira attorno alle 767mila transazioni, e a questo dato si affianca una crescita media dei prezzi delle abitazioni del 2,2%. Parallelamente, il comparto delle locazioni ha mostrato un’effervescenza forse ancora più marcata, con canoni medi lievitati del 7% e un aumento del 3% nel numero dei contratti stipulati. Sono questi i numeri cardine che emergono dal Report Fiaip Monitora Italia, l’indagine annuale curata dal centro studi della federazione degli agenti immobiliari professionali in collaborazione con Enea e I-Com, i cui esiti sono stati presentati ieri nell’Aula Nassiriya del Senato della Repubblica. Dietro la superficie rassicurante di un mercato che tira, però, il rapporto scava in profondità portando alla luce una contraddizione strutturale del patrimonio edilizio nazionale: nonostante la qualità energetica sia ormai un fattore che incide in modo concreto sul prezzo finale di un immobile, la stragrande maggioranza delle case compravendute – e più in generale del parco immobiliare italiano – continua ad aggirarsi nelle fasce basse della classificazione energetica.

Il fattore energetico che spacca il mercato tra centro e periferia

Se da un lato la domanda mostra una sensibilità crescente verso il risparmio energetico, e dall’altro il 91,44% degli operatori interpellati conferma che gli immobili riqualificati grazie agli interventi del Superbonus hanno acquisito un valore di mercato superiore, il dato complessivo resta impietoso: circa tre quarti del patrimonio immobiliare italiano è energeticamente obsoleto e inefficiente. Le classi E, F e G continuano a rappresentare la quota preponderante dell’offerta, con punte che arrivano al 71% per monolocali e trilocali e si attestano sul 61% per le villette a schiera. Un dato, questo, sostanzialmente stabile rispetto al 2024, a significare che il passo della riqualificazione è ancora lento e zoppicante. A questo si aggiunge una divaricazione territoriale che rischia di diventare una cesura vera e propria: nelle zone di estrema periferia gli immobili che passano di mano appartengono quasi esclusivamente alle classi meno performanti, con una percentuale di edifici in classe A o B che non raggiunge il 5%; nelle zone di pregio, al contrario, la percentuale di immobili ad alta efficienza energetica si avvicina al 50%, segno evidente che il cosiddetto premio energetico è ormai una variabile che incide in modo consistente sui listini e che tende a concentrare il valore dove il valore già esiste.

La “fascia grigia” si allarga e il mercato delle locazioni cambia pelle

Accanto al tema dell’efficientamento, il rapporto fotografa un’altra dinamica sociale di rilievo, ovvero l’espansione di quella che viene definita la “fascia grigia” dell’abitare. Si tratta di famiglie, giovani coppie e lavoratori che, pur avendo un reddito, non riescono ad accedere al mercato libero della casa – i cui prezzi e canoni sono spinti verso l’alto dalla domanda crescente – ma contemporaneamente non possiedono i requisiti per rientrare nelle maglie dell’edilizia residenziale pubblica. La domanda abitativa si concentra sempre più nelle grandi aree urbane a forte vocazione turistica, universitaria e lavorativa – Roma, Napoli, Firenze, Torino e Milano guidano la classifica degli aumenti dei valori immobiliari sopra la media nazionale – mentre le locazioni ordinarie di lungo periodo arrancano di fronte all’avanzata delle locazioni brevi, dei contratti transitori e delle formule agevolate come il canone concordato, che nel 2025 ha registrato un balzo dell’8% su base annua. I rendimenti lordi più elevati si registrano a Genova, con un 7,5%, e a Palermo, con un 7%, seguite da Verona e Bari intorno al 6,5%, a conferma di un interesse crescente per l’acquisto di immobili destinati alla messa a reddito piuttosto che alla residenza principale.

Gli attriti di un mercato che sconta asimmetrie e mancanza di strumenti

Se la domanda dimostra una crescente attenzione alla classe energetica, il fronte dell’offerta appare ancora impreparato: oltre il 54% dei venditori, secondo le rilevazioni degli agenti immobiliari, non riesce a valorizzare adeguatamente il peso della certificazione energetica nella determinazione del prezzo, né si preoccupa di preparare l’immobile alla vendita in un’ottica di efficienza. A ciò si aggiunge una sostanziale frammentazione del credito green, con mutui dedicati ancora poco conosciuti dagli acquirenti e visti con scetticismo da molti istituti bancari, i quali dubitano che gli investimenti in riqualificazione energetica garantiscano un ritorno economico sufficientemente certo. Quasi il 70% degli operatori, infatti, sollecita da tempo la necessità di disporre di strumenti di quotazione più raffinati, in grado di quantificare in modo oggettivo il differenziale di prezzo determinato dall’efficienza energetica, perché altrimenti il rischio è che il valore aggiunto delle ristrutturazioni verdi resti confinato a una percezione soggettiva e non si traduca in un parametro di mercato stabile e riconosciuto.