Locazioni brevi in comproprietà e il trucco del comodato per aggirare i limiti della cedolare secca

08/05/2026 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Il mondo delle locazioni turistiche, in Italia, ha subìto una torsione normativa così profonda negli ultimi ventiquattro mesi da costringere operatori e piccoli proprietari a interrogarsi su ogni possibile interstizio legislativo per ottimizzare – o quantomeno per non sforare – i nuovi paletti imposti dal fisco. Tra questi, uno dei nodi più spinosi riguarda il limite dei due immobili, introdotto a partire dal 2026 per l’applicazione della cedolare secca: chi possiede più di due unità immobiliari adibite a locazione breve rischia di vedersi scattare il regime ordinario con tutte le relative incombenze, ma la comproprietà apre scenari inediti. Ecco allora che si fa strada una domanda tecnica, destinata a riempire le consulenze dei commercialisti: è possibile concedere l’immobile in comodato a un solo soggetto, magari a uno dei comproprietari, così che sia costui a gestire la locazione breve, evitando così il computo del bene nel patrimonio di ciascun contitolare?

Il comodato come possibile scudo fiscale nella comproprietà

La risposta, almeno sulla carta, si fonda su un principio civilistico solido: il comodato è un contratto reale con il quale una parte consegna all’altra un bene mobile o immobile affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituirlo. In caso di comproprietà – quella situazione in cui più persone sono titolari di quote ideali dello stesso bene – ciascun comproprietario può, in teoria, disporre del proprio diritto in modo autonomo, purché non si alteri la destinazione economica del bene. Concedere l’intero immobile in comodato a uno solo dei comproprietari trasformerebbe costui nel detentore legittimo a tutti gli effetti; egli potrebbe poi procedere alla locazione breve, incassando i canoni e dichiarandoli esclusivamente nel proprio Modello 730/2026. Gli altri comproprietari, non esercitando alcuna attività locativa diretta, non vedrebbero quel cespite conteggiato nel loro patrimonio ai fini del calcolo dei due immobili. Attenzione però: la Guardia di Finanza e l’Agenzia delle Entrate hanno già iniziato a incrociare le banche dati dei contratti di comodato con quelle delle locazioni brevi, e una simile operazione – se spogliata di ogni sostanza economica e realizzata solo per eludere il limite – potrebbe essere riqualificata come abuso del diritto.

Modello 730/2026: il quadro RB e il peso del Cin

A prescindere dalle strategie sulla comproprietà, la dichiarazione dei redditi da locazione breve nel 2026 impone un salto di qualità nella precisione formale. Nel modello Redditi PF (o nel 730/2026, a seconda del regime scelto) il riferimento obbligato è il quadro RB, quello tradizionalmente dedicato ai redditi dei fabbricati. Qui il contribuente deve indicare il codice identificativo nazionale – il Cin – per ogni singolo annuncio o immobile locato per periodi non superiori a trenta giorni. La novità degli ultimi mesi, che molti hanno faticato a metabolizzare, riguarda l’obbligo di rendicontazione periodica delle giornate locate e dei corrispettivi percepiti: le piattaforme digitali trasmettono ormai i flussi in automatico all’anagrafe tributaria, e una discrasia tra quanto dichiarato nel 730 e quanto comunicato da Airbnb o Booking scatena un avviso di accertamento quasi immediato.

Le aliquote sostitutive e il rischio della progressiva

La cedolare secca per le locazioni brevi, quando applicabile – cioè entro il limite dei due immobili e a certe condizioni – rimane al 21% per la prima unità e sale al 26% per la seconda, mentre chi supera la soglia si vede riproiettato automaticamente nell’Irpef ordinaria con aliquote che possono superare agevolmente il 35% una volta sommate le addizionali regionali e comunali. Ed è proprio qui che il gioco della comproprietà e del comodato diventa interessante per chi possiede quote su più di due appartamenti: se l’operazione è strutturata correttamente – con un comodato gratuito realmente voluto, magari per esigenze familiari o di servizio, e non un semplice passaggio di carta – il limite dei due immobili va calcolato solo in capo al comodatario che effettua le locazioni. Attenzione però a non dimenticare un dettaglio: il comodante, pur non percependo redditi da locazione, rimane proprietario al 100% del bene ai fini Imu e Tari, e la sua quota di possesso continua a rilevare per altri aspetti patrimoniali.

Le trasformazioni radicali del sistema di controllo incrociato

Negli ultimi due anni l’Italia ha assistito, più che a una riforma, a una vera e propria digitalizzazione forzata dei controlli. La banca dati nazionale delle locazioni brevi, ormai operativa, incrocia i codici Cin con le volture catastali, i contratti di comodato registrati e le comunicazioni di ospitalità inviate alle questure. Per il contribuente che sceglie la strada del comodato in comproprietà significa una cosa sola: ogni passaggio deve essere trasparente e documentabile. Se, ad esempio, due comproprietari al 50% concedono l’immobile in comodato a un terzo soggetto – o a uno dei due – che poi lo affitta, il fisco andrà a verificare se quel comodato è gratuito, se c’è un interesse effettivo del comodatario a utilizzare personalmente il bene (che poi però lo dà in locazione turistica) e se i redditi dichiarati corrispondono a quelli delle piattaforme. Chi sbaglia la compilazione del quadro RB, omette il Cin, o tace la natura del rapporto giuridico sottostante, si espone a sanzioni che vanno dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.