Cedolare secca e locazioni brevi: alle pertinenze stesso trattamento dell’immobile principale

24/01/2026 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   La Direzione regionale delle Entrate della Lombardia ha fornito un chiarimento significativo sul piano fiscale, attraverso un parere reso nel dicembre del 2025, che delinea il regime applicabile alle pertinenze degli immobili dati in locazione breve. Nel dettaglio, l’amministrazione finanziaria ha stabilito che tali unità accessorie – si pensi a box auto, soffitte o cantine – quando concesse in affitto assieme all’abitazione principale, debbano seguire la medesima sorte fiscale di quest’ultima. Pertanto, qualora il proprietario abbia optato per il regime della cedolare secca con l’aliquota agevolata al 21 per cento per l’alloggio, la stessa agevolazione si estende automaticamente anche alle pertinenze locate, un principio che semplifica gli adempimenti e uniforma il trattamento tributario di un unico complesso immobiliare.

Il nuovo perimetro normativo: codice identificativo e controlli

Questo pronunciamento si inserisce in un quadro regolatorio profondamente mutato, che ha imposto, già dal 2024, obblighi stringenti per il settore delle locazioni turistiche. La riforma, infatti, ha introdotto il Codice Identificativo Nazionale, uno strumento divenuto obbligatorio per ogni unità offerta in affitto breve e che deve essere richiesto tramite la specifica banca dati ministeriale. Tale codice, che rappresenta una sorta di carta d’identità digitale della struttura, è finalizzato a garantire maggiore tracciabilità delle offerte e a innalzare il livello dei controlli, con una particolare attenzione – come ribadito dalle autorità – alla regolarità edilizia degli immobili e al rispetto del numero di posti letto dichiarati, aspetti sui cui si concentrano spesso le verifiche.

La soglia di imprenditorialità abbassata dalla manovra

Se le regole del 2024 hanno definito un sistema di registrazione, la Legge di Bilancia per il 2026 ha operato un cambiamento di portata ancor maggiore, incidendo direttamente sulla qualificazione giuridica dell’attività del locatore. La novità più rilevante, come chiarito anche dal Ministero del Turismo attraverso documenti esplicativi, risiede nell’abbassamento della soglia che fa scattare la presunzione di imprenditorialità. Mentre in passato questa si applicava a partire dal quinto immobile locato, ora il confine è stato spostato al terzo. Una modifica non di poco conto, che amplia notevolmente la cerchia dei soggetti chiamati ad adeguarsi a un insieme più complesso di doveri.

Gli obblighi che scattano dal terzo immobile

Conseguentemente, chiunque possieda e metta in locazione breve o turistica tre o più unità immobiliari, a decorrere dal primo gennaio 2026, deve necessariamente aprire una partita Iva e presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività. È questo il passaggio che sancisce il trattamento dell’attività non più come occasione di reddito fondiario, bensì come vera e propria iniziativa economica professionale, con tutto il corollario di adempimenti che ne derivano in termini di sicurezza, contabilità e tassazione ordinaria. Il mancato rispetto di questi obblighi, come è facile intuire, espone a sanzioni amministrative e fiscali di entità considerevole, configurando un panorama di rischio che i proprietari non possono permettersi di sottovalutare.