Cedolare secca e affitti brevi, il confine si stringe: dal 2026 parte Iva obbligatoria dal terzo immobile

11/01/2026 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   La recente legge di Bilancio, intervenendo in un settore da tempo al centro del dibattito fiscale, ridisegna i confini tra gestione privata e attività imprenditoriale nel mercato degli affitti a breve termine. L'articolo 1, comma 17, introduce una modifica sostanziale, abbassando da quattro a due il numero massimo di unità immobiliari che un privato può locare nella formula delle locazioni brevi senza doversi dotare di partita Iva. Una scelta del legislatore, questa, che mira a chiarire – e al contempo a restringere – il perimetro entro il quale è possibile operare rimanendo nella sfera dell’ordinaria gestione patrimoniale, spingendo chi oltrepassa quella soglia verso la presumibile qualifica di imprenditore. Fino ad oggi, infatti, molti proprietari potevano gestire fino a tre appartamenti in affitto turistico senza incorrere nell’obbligo di aprire una posizione Iva, un limite che è stato ora significativamente innalzato nella sua soglia di attenzione da parte del fisco.

Il nuovo scenario fiscale per i proprietari

Nel dettaglio, il nuovo assetto normativo prevede che, per il primo e il secondo immobile dati in locazione breve, il proprietario possa ancora optare per il regime della cedolare secca, con l’aliquota agevolata del 21% sulla prima unità e del 26% sulla seconda. Si tratta di una possibilità, questa, che consente di avere una tassazione proporzionale e sostitutiva di tutte le altre imposte, semplificando notevolmente gli adempimenti per coloro che rientrano in tale fattispecie. Superata quella soglia, tuttavia, la legge non lascia spazio a interpretazioni: dalla terza unità immobiliare in affitto breve in poi, scatta l’obbligo di aprire la partita Iva, con tutto ciò che ne consegue in termini di adempimenti contabili, dichiarativi e di calcolo dell’imposta sul valore aggiunto. Una transizione, quella dall’ambito privato a quello imprenditoriale, che non è meramente formale ma che comporta un cambiamento sostanziale nella qualificazione dell’attività svolta.

Le strategie sul tavolo e i rischi connessi

Di fronte a questo cambiamento, alcuni consulenti stanno esaminando possibili strategie per cercare di mantenere la cedolare secca anche su un terzo immobile, evitando così l’apertura della partita Iva. Tali percorsi, che potrebbero coinvolgere l’intestazione degli immobili a soggetti fiscali differenti o la verifica puntuale delle condizioni per non configurare un’attività organizzata, richiedono però un’analisi meticolosa e un rischio calcolato. L’Agenzia delle Entrate, da parte sua, ha da tempo intensificato i controlli sul settore degli affitti brevi, concentrandosi proprio su quelle situazioni al limite che potrebbero configurare un’elusione delle norme. Il rischio, in caso di accertamento, non si limita alla semplice regolarizzazione retroattiva delle imposte dovute, ma include l’applicazione di sanzioni gravissime, spesso proporzionali ai volumi di fatturato non dichiarati, che possono mettere in seria difficoltà il proprietario.

Un contesto normativo in evoluzione

Questa riforma si inserisce in un contesto più ampio, caratterizzato da una vera e propria babele normativa che, a livello locale e nazionale, tenta di disciplinare un fenomeno esploso negli ultimi anni. La moltiplicazione delle formule di alloggio, di cui si contano ormai centinaia di varianti, rende complessa non solo l’applicazione uniforme delle regole ma anche la stessa azione di vigilanza da parte degli organi preposti. L’intento del legislatore, con questa modifica, sembra essere quello di tracciare una linea netta, sebbene discussa, tra chi affitta per integrare un reddito in modo occasionale e chi, invece, gestisce un vero e proprio portafoglio immobiliare a fini commerciali. Un confine che, sebbene definito da un semplice numero, porta con sé conseguenze fiscali e giuridiche profondamente diverse, destinando chi le oltrepassa a un regime di tassazione e di controlli ben più stringente.