Il giro di vite sugli affitti brevi: cedolare secca e partita Iva nella manovra 2026

23/12/2025 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   La Commissione Bilancio del Senato, nel corso dell'esame del disegno di legge di Stabilità, ha approvato un emendamento governativo che introduce modifiche sostanziali al regime fiscale delle locazioni a breve termine, una misura che – sebbene circoscritta a un numero limitato di proprietari – segna una svolta nella disciplina del settore. L'intervento, che avrà effetto dal primo gennaio del prossimo anno, stabilisce infatti una soglia precisa oltre la quale l'attività di affitto turistico perde la sua connotazione occasionale per essere considerata, per presunzione legale, un'attività d'impresa a tutti gli effetti. Tale soglia è fissata al terzo immobile dato in locazione con la formula breve, un limite che, superato, comporta obblighi ben più onerosi per i locatori.

Il meccanismo a scaglioni: dalla cedolare secca al regime imprenditoriale

Il nuovo sistema si articola su uno schema a scaglioni, pensato per graduare il prelievo fiscale in base al numero di unità immobiliari gestite. Per il primo alloggio adibito a locazione turistica, viene confermata l'aliquota della cedolare secca al 21%, un regime agevolato e semplificato che, com'è noto, esonera dal dichiarare i canoni percepiti nella dichiarazione dei redditi. La disciplina subisce una prima variazione con il secondo immobile, per il quale l'aliquota della cedolare secca sale al 26%, mantenendo però ancora la natura di reddito fondiario e non imprenditoriale. È a partire dal terzo appartamento, tuttavia, che si verifica il salto qualitativo più rilevante: la legge presume automaticamente l'esercizio di un'attività economica organizzata, imponendo l'apertura della partita Iva e il passaggio al regime ordinario d'impresa, con la conseguente fuoriuscita dalla cedolare secca e l'obbligo di tenuta delle scritture contabili.

Conseguenze operative e il quadro normativo più ampio

Questa mini-stretta, che interessa presumibilmente alcune migliaia di immobili sul territorio nazionale, si inserisce in un contesto normativo più articolato, dove altri articoli del provvedimento di bilancio intervengono su materie fiscali sensibili come la tassazione delle plusvalenze, i dividendi e le misure di contrasto alle indebite compensazioni. L'approvazione in Commissione rappresenta solo un passaggio, sebbene cruciale, del percorso legislativo; il testo dovrà ora affrontare l'iter parlamentare in Aula, dove potrebbero emergere ulteriori indicazioni. L'obiettivo dichiarato del legislatore è quello di tracciare un confine più netto tra la gestione occasionale di uno o due alloggi, considerata un complemento al reddito, e l'attività professionale e sistematica, che deve essere assoggettata alle regole proprie dell'imprenditoria, contribuendo così al gettito in modo più sostanziale.

Il confine sottile tra pianificazione ed elusione

La riforma, di fatto, stringe le maglie del sistema e riduce gli spazi per quelle strategie che, pur lecite, sfruttavano l'opacità delle regole precedenti. Gli operatori del settore, soprattutto coloro che gestiscono portafogli immobiliari di una certa dimensione, si trovano davanti a una scadenza ravvicinata, il primo gennaio 2026, per ridefinire la propria struttura giuridica e adeguarsi ai nuovi obblighi. In questo quadro, la differenza tra una legittima ottimizzazione fiscale e un comportamento elusivo diventa sempre più sottile, richiedendo scelte ben documentate e giustificabili in sede di eventuali controlli da parte dell'amministrazione finanziaria, la quale dispone ora di un parametro oggettivo – il numero di immobili – per valutare la natura dell'attività svolta.