Locazioni brevi, il comodato d’uso come strategia per aggirare il limite dei due immobili
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Redazione Economia
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Nel panorama fiscale italiano, che negli ultimi ventiquattro mesi ha subito una serie di trasformazioni radicali spesso più subite che pianificate, la gestione delle locazioni brevi è diventata un campo minato per i piccoli proprietari. Dal 2026, lo scenario normativo ha introdotto una stretta significativa: il limite per beneficiare della cedolare secca senza scattare l’obbligo di partita Iva è sceso drasticamente da quattro a due immobili. Questo cambiamento impone ai contribuenti una riflessione strategica, soprattutto in quelle situazioni patrimoniali caratterizzate dalla comproprietà, dove l’interazione tra le quote di possesso e la gestione operativa degli affitti genera complessità inedite.
La strategia del comodato per eludere il computo degli immobili
Un nodo cruciale, emerso con forza tra i professionisti del settore, riguarda la possibilità di utilizzare il contratto di comodato d’uso per ottimizzare il carico fiscale. Posto che il calcolo del superamento del limite dei due immobili avviene su base personale, la cessione dell’immobile in comodato a uno dei comproprietari – o a un soggetto terzo, come un familiare – potrebbe rappresentare una via percorribile. Se il contratto di comodato è formalmente valido, l’immobile concesso in uso gratuito non rientrerebbe nel conteggio delle proprietà del locatore originario destinato all’affitto breve; a gestire la locazione verso terzi sarebbe, a tutti gli effetti, il comodatario, che diventerebbe l’unico soggetto a dover dichiarare il reddito derivante dalla locazione breve, godendo magari della cedolare secca al 21% se si tratta del suo “primo” immobile. Va però chiarito che, in questo schema, il reddito del comodatario non è un reddito fondiario (come per il proprietario), bensì un reddito diverso da dichiarare nel quadro RL del modello Redditi, con la possibilità di dedurre le spese sostenute, a patto che l’operazione non venga considerata elusiva.
La cedolare secca al 26% e i numeri del flop annunciato
Nel frattempo, il bilancio del primo anno di applicazione della cedolare secca maggiorata al 26% – quella che colpisce il secondo immobile destinato agli affitti brevi – parla chiaro e rivela un gettito extra ben al di sotto delle attese. Secondo le elaborazioni effettuate dal Sole 24 Ore sui dati delle dichiarazioni dei redditi 2025 (anno d’imposta 2024), l’introduzione dell’aliquota differenziata ha fruttato complessivamente 89 milioni di euro; eppure, di questi, ben 72 milioni sarebbero stati incassati dallo Stato anche mantenendo la vecchia aliquota al 21%. Il risultato è un “extra” di soli 17 milioni di euro, una cifra che appare quasi irrisoria se paragonata ai circa 4 miliardi generati dalla cedolare sul primo immobile. Questo dato suggerisce che i contribuenti interessati dalla tassazione al 26% sono pochissimi (circa 39.960 su un totale di 3 milioni di locatori); una goccia nel mare che conferma come la misura abbia colpito una nicchia ristretta, senza produrre i gettiti sperati dal legislatore.
La compilazione del modello 730/2026 e il peso specifico del CIN
Per districarsi in questo intrico normativo, il modello 730/2026 – che come ogni anno presenta le dovute modifiche – diventa lo strumento operativo centrale. Attenzione, però, alla distinzione tecnica tra i quadri da utilizzare: se il contribuente agisce in qualità di proprietario o nudo proprietario, il reddito va indicato nel quadro RB come reddito fondiario; se invece opera come comodatario o sublocatore, il reddito rientra tra i “redditi diversi” da dichiarare nel quadro RL. In entrambi i casi, la scelta della cedolare secca richiede l’indicazione dei codici corretti (codice 3 nel quadro RB o codice specifico nel RL) e l’applicazione delle aliquote: 21% per l’immobile prescelto come principale, 26% per il successivo. Non va poi dimenticato l’obbligo, ormai stringente, di indicare il Codice Identificativo Nazionale (CIN) nella sezione dedicata del quadro RB o direttamente nel rigo RL10. L’omissione di questi dati o l’errata compilazione della dichiarazione – considerando che la precompilata 2026 aggrega automaticamente i redditi per singolo CIN – espone il contribuente a controlli incrociati sempre più serrati da parte dell’Amministrazione finanziaria.
