La cedolare secca al 26% sugli affitti brevi delude le attese: solo 17 milioni di euro il gettito extra nel primo anno

13/05/2026 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Nel primo anno di applicazione, la cedolare secca al 26% sui contratti di locazione breve – quella che, va ricordato, scatta esclusivamente a partire dal secondo immobile destinato a questa tipologia di locazione – ha fruttato appena 17 milioni di euro aggiuntivi nelle casse dello Stato. Il dato, emerso da una ricostruzione del Sole 24 Ore basata sulle dichiarazioni dei redditi presentate nel 2025 (riferite all’anno d’imposta 2024), racconta il divario tra le previsioni di gettito, spesso enfatizzate in fase di annuncio, e la concreta capacità contributiva di una misura che voleva disincentivare l’uso plurimo di questo strumento contrattuale. Per capirne le ragioni, occorre addentrarsi nel meccanismo fiscale articolato su più livelli: il primo immobile destinato ad affitto breve continua infatti a godere dell’aliquota agevolata al 21%, mentre dal terzo in poi – una volta superata una certa soglia – si rende obbligatoria l’apertura della partita Iva, trasformando di fatto l’attività occasionale in impresa ai fini fiscali.

Una soglia di imprenditorialità abbassata, ma ancora disattesa

La legge di bilancio per il 2026 ha ulteriormente stretto le maglie, modificando l’articolo 1, comma 595, della legge 178/2020. Il provvedimento ha ridotto il numero di immobili locati in regime di breve termine oltre il quale scatta la presunzione legale di imprenditorialità: prima la soglia era fissata a quattro unità, mentre adesso è stata abbassata a due. Significa che, chi possiede e affitta tre appartamenti per soggiorni non superiori ai trenta giorni, si vede automaticamente ricondotto nell’alveo dell’attività d’impresa, con tutti gli obblighi contabili e previdenziali che ne derivano. Eppure, nonostante questa stretta normativa – studiata per ridurre il fenomeno dei cosiddetti “piccoli affittuari seriali” che sfuggono a un regime ordinario – i numeri del primo anno di applicazione della cedolare secca al 26% raccontano una realtà ben diversa. I 17 milioni di euro extra, infatti, rappresentano una frazione minima rispetto a quanto ci si sarebbe potuti attendere da una platea di contribuenti che, secondo molte stime, sarebbe dovuta essere assai più ampia.

Il nodo della dichiarazione: quadro RB e modello 730

Per districarsi in questa selva di aliquote e soglie, i contribuenti sono chiamati a compilare correttamente il quadro RB del modello Redditi PF 2026 (oltre naturalmente al modello 730, che resta lo strumento più diffuso tra i percettori di redditi da locazione occasionale). In quel quadro si devono indicare i dati di ciascun immobile locato per brevi periodi, senza dimenticare il codice identificativo nazionale (CIN), ormai obbligatorio. La scelta tra cedolare secca (con aliquota che sale al 26% per il secondo immobile) e tassazione ordinaria Irpef – la prima, si sa, evita l’addizionale regionale e comunale e semplifica la dichiarazione – non è priva di conseguenze. Scegliere l’una o l’altra opzione implica valutare con attenzione il numero di immobili dati in affitto e la loro redditività, anche perché, per i locatori che possiedono un solo appartamento, l’aliquota resta al 21%, e quindi l’effetto della nuova cedolare secca non si produce affatto.

Perché il gettito è stato così esiguo: ipotesi sul campo

Perché allora soltanto 17 milioni di euro? Le ragioni, a ben guardare, possono essere molteplici e tutte interne alle pieghe del meccanismo normativo. Da un lato, molti contribuenti che possiedono due immobili potrebbero averne destinato solo uno alle locazioni brevi, mantenendo l’altro a uso abitativo proprio o a locazione tradizionale pluriennale – operazione che elude del tutto l’applicazione dell’aliquota maggiorata. Dall’altro, chi possiede tre o più immobili è finito direttamente nel regime d’impresa con partita Iva, e quindi non rientra più nel perimetro della cedolare secca per persone fisiche. In altre parole, la platea effettivamente colpita dalla nuova aliquota al 26% si è rivelata molto più ristretta del previsto: solo quei proprietari con almeno due immobili entrambi destinati ad affitti brevi, ma senza arrivare a quota tre (o comunque senza aver superato la soglia di imprenditorialità). A ciò si aggiunge una possibile sottostima dichiarativa, o una gestione ancora confusa delle nuove regole, con molti locatori che hanno continuato ad applicare l’aliquota al 21% pur avendone diritto solo per il primo appartamento. Di fatto, la manovra che avrebbe dovuto produrre un giro di vite fiscale si è trasformata, almeno in questa prima battuta, in un intervento dal peso quasi irrilevante per le casse pubbliche.