La Cassazione sul comodato d’uso e l’affitto breve: chi dichiara il reddito?

17/04/2026 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   La recente attività di chiarimento da parte del Fisco, alimentata anche dall’aggiornamento – avvenuto nell’aprile del 2026 – della guida dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni brevi, ha riacceso i riflettori su un nodo interpretativo di non poco conto: quello relativo agli obblighi dichiarativi del comodatario. Se, da un lato, il contratto di comodato (quella figura giuridica, lo ricordiamo, in cui una parte consegna un bene mobile o immobile all’altra perché se ne serva per un tempo o un uso determinato, con l’obbligo di restituirlo) sembrerebbe escludere qualsiasi corrispettivo, dall’altro l’eventuale destinazione del bene a locazione breve complica il quadro.

Il punto fermo, emerso dalle pronunce dell’Amministrazione finanziaria, è il seguente: il reddito derivante dalla locazione breve di un immobile ricevuto in comodato non va dichiarato dal comodatario a meno che quest’ultimo non agisca in piena autonomia organizzativa. In altre parole, se chi riceve l’immobile in prestito lo subaffitta (o meglio, lo concede in locazione breve) senza che il comodante imponga condizioni specifiche sulla durata o sul canone, allora quel reddito è fiscalmente imputabile al comodatario. Diversamente, si rischierebbe di configurare una mera interposizione fittizia, già sanzionata in passato dalla giurisprudenza di legittimità.

I limiti stringenti per il regime non imprenditoriale

La guida dell’Agenzia, aggiornata alla legge di bilancio 2026 (legge 199/2025), ha introdotto un elemento che incide indirettamente anche sulla posizione del comodatario: il limite massimo di due immobili per poter beneficiare del regime non imprenditoriale degli affitti brevi. Chi, in qualità di comodatario, gestisce più di due unità immobiliari – anche se ricevute in comodato da soggetti diversi – non può più applicare la cedolare secca né le semplificazioni previste per i piccoli locatori. Superato quel tetto, scatta automaticamente l’obbligo di iscrizione al Registro delle imprese, con la conseguente perdita del regime agevolato e l’applicazione dell’Iva (se ne ricorrono i presupposti) e dell’Irpef per reddito d’impresa.

La cedolare secca resta, ma con paletti

La conferma della cedolare secca al 21% (salve le riduzioni per i canoni concordati) non deve trarre in inganno: il beneficio resta appannaggio esclusivo di chi opera come persona fisica al di fuori dell’attività d’impresa. E qui si innesta il ruolo degli intermediari. La guida ribadisce – con un dettaglio operativo non trascurabile – che piattaforme come Airbnb, Booking.com e gli altri portali hanno l’obbligo di trattenere il 21% del canone a titolo di sostituto d’imposta, salvo poi riversarlo all’Erario. Per il comodatario che affitta un immobile ricevuto in comodato, questo meccanismo vale eccome: la piattaforma tratterrà, e il comodatario dovrà comunque indicare il reddito nella propria dichiarazione dei redditi (modello Redditi PF, quadro RL), anche se l’imposta è già stata versata dal sostituto.

Il vuoto normativo sul passaggio alla dimensione imprenditoriale

Quel che manca, e che la stessa guida dell’Agenzia non chiarisce del tutto, è il confine preciso oltre il quale l’attività da non imprenditoriale diventa imprenditoriale. Non basta il superamento dei due immobili – questo è certo – ma occorre valutare l’organizzazione in forma d’impresa: personale, mezzi finanziari, promozione, continuità. Per il comodatario, la situazione è ancora più fluida: se riceve in comodato un immobile e lo affitta per novanta giorni all’anno, resta nel regime ordinario. Se ne riceve tre, in comodato da tre diversi proprietari, e li affitta per gran parte dell’anno, l’Agenzia potrebbe contestare l’elusione del limite. Nessuna sentenza di Cassazione, al momento, ha tracciato una linea netta. Si procede, per ora, caso per caso.