Immobili di lusso, il «derby» tra Versilia e laghi del Nord sfiora i 10 miliardi

15/05/2026 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   C’è una fetta d’Italia, quella delle seconde case da sogno, che continua a valere più dell’immaginabile. E non si tratta di una semplice bolla di fiducia, bensì di numeri secchi, certificati da osservatori di settore che scandagliano il mercato residenziale di pregio palmo a palmo. Il dato, impressionante se lo si confronta con la stagnazione di altre aree, è questo: da una parte la Versilia, con i suoi arenili dorati e le sue cabine dotate persino di casseforti, dall’altra i laghi di Como e Garda, storici poli d’attrazione per la ricchezza globale. Insieme, questi due poli valgono quasi dieci miliardi di euro di sola offerta immobiliare, un tesoro che assorbe oltre l’11% dell’intero mercato nazionale del lusso residenziale.

La Versilia da cinque miliardi: Forte dei Marmi trascina il mattone

Sulla costa toscana, quella che una volta era la semplice passeggiata di imprenditori italiani si è trasformata in una vetrina internazionale senza precedenti. Il valore complessivo degli immobili di lusso attualmente in vendita – per la precisione ville, attici e residence con servizi da resort – tocca i 4,64 miliardi di euro. Una cifra che, da sola, rappresenta oltre il 6% dell’intero mercato nazionale del segmento di pregio. A fare la parte del leone, come sempre, è Forte dei Marmi: qui gli investimenti, inizialmente limitati all’imprenditoria locale, hanno progressivamente aperto le porte ai capitali russi, arabi e infine americani, con una crescita esponenziale dei prezzi al metro quadrato. Le famose cabine sulla spiaggia, alcune delle quali custodiscono vere e proprie casseforti, sono il simbolo di un lusso discreto ma militarizzato, dove la pagoda super esclusiva è ormai più richiesta di un attico in centro.

Lago di Como e Garda: l’offerta supera i 4 miliardi, volano gli annunci

Se la Versilia gioca in casa propria, le sponde lombardo-venete non sono da meno. Il valore degli immobili di lusso in offerta sui laghi di Como e Garda si attesta a poco più di 4 miliardi di euro, pari al 5,7% del mercato nazionale del residenziale di pregio. Lo certifica la quinta edizione dell’Osservatorio del mercato residenziale di lusso in Italia, realizzato da Immobiliare.it Insights, una proptech company guidata da Luke Brucato (specializzata in analisi di dati e market intelligence) che fa parte del gruppo Immobiliare.it, il portale leader in Italia. Ma è il trend a impressionare: rispetto al primo semestre del 2020, alla fine del 2025 tutti i principali indicatori hanno subito un’accelerazione decisa. Il balzo più vistoso riguarda la numerosità degli annunci, schizzata quasi del 130%. A seguire, la superficie complessiva in vendita è cresciuta del 70%, mentre il valore totale è aumentato del 68%.

Un mercato blindato, tra ville storiche e nuovi attori globali

Quel che emerge dall’analisi – condotta senza alcuna concessione alla retorica della “casa dei sogni” – è un quadro di concentrazione estrema. Non si tratta di abitazioni ordinarie, bensì di ville con pontili privati, residenze con parchi all’inglese e appartamenti che affacciano su acque considerate patrimonio paesaggistico. E la domanda? Proviene ormai da un giro di compratori internazionali che ha sostituito in larga parte la vecchia clientela italiana. Se un tempo il lago di Como era il rifugio di aristocratici milanesi, oggi vi s’insediano hedge fund manager e magnati della tecnologia, mentre Forte dei Marmi attira una commistione di oriente e occidente che tiene il mercato costantemente teso. Nessun segno di cedimento, al momento, nonostante le tensioni geopolitiche.

Cronache di ordinaria ricchezza: il lusso non conosce crisi

Eppure, sarebbe un errore ridurre tutto a una semplice competizione tra località. Il fenomeno investe anche la cronaca nera, seppur in modo indiretto: alcune delle inchieste più recenti sul riciclaggio – quelle che incrociano procure del Nord e della Toscana – hanno infatti tirato in ballo compravendite milionarie proprio in queste aree. Immobili intestati a società schermo, passaggi di proprietà opachi, e talvolta ville sequestrate che riappaiono sul mercato dopo anni di aste giudiziarie. Nessun nome, nessun dettaglio esplicito, ma il sospetto degli inquirenti è che il mattone di lusso, proprio per la sua liquidità e il suo valore simbolico, continui a essere un canale privilegiato per ripulire capitali di dubbia origine. Mentre i dati dell’Osservatorio fotografano un comparto in salute, gli uffici giudiziari di Como, Brescia e Lucca lavorano su fascicoli che, incrociando le visure catastali, raccontano un’altra verità. Quella di un lusso che, a tratti, diventa opaco.