Il passaggio generazionale delle case: nuove regole per successioni, donazioni e mercato

16/12/2025 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Un fiume di capitale, stimato in almeno millesquattrocento miliardi di euro in vent'anni, si prepara a transitare per le vie ereditarie, destando riflessioni profonde sulle dinamiche del mercato immobiliare futuro. Questo enorme volume di patrimoni, che finirà nelle disponibilità degli eredi, va inserito in un contesto demografico del tutto particolare, dove la popolazione diminuisce, invecchia visibilmente e le famiglie a singolo componente aumentano. Si crea, pertanto, un potenziale squilibrio: l'offerta di alloggi potrebbe crescere sensibilmente, mentre il bacino dei potenziali acquirenti, per contro, è destinato a restringersi, un fenomeno che richiederà, da parte di chi pianifica, una maggiore attenzione alle formule giuridiche e fiscali disponibili.

La nuova tutela per chi compra immobili donati

Una svolta significativa, che interrompe una lunga incertezza per gli investitori, arriva con la legge 182 del 2025, la cui applicazione decorre dal prossimo 18 dicembre. La norma, modificando le precedenti disposizioni, stabilisce che un terzo il quale abbia acquistato in buona fede e a Titolo oneroso un immobile oggetto di una donazione successivamente ritenuta lesiva della "legittima" – la quota di eredità riservata per legge a certi familiari – non sarà più soggetto alla restituzione del bene. Il rimedio per il legittimario, cioè colui che si è visto leso nella sua quota, non consisterà più nel rivendicare la proprietà, ma nell'ottenere un risarcimento in denaro dal donatario originario; e, qualora questi non fosse solvibile, si potrà agire, nei limiti del vantaggio ricevuto, contro chi ne abbia a sua volta beneficiato gratuitamente. Un cambiamento non di poco conto, che mira a fluidificare gli scambi garantendo maggiore sicurezza giuridica a chi compra.

Le soluzioni per trasmettere il patrimonio in vita

Parallelamente, si diffondono strumenti alternativi per gestire il passaggio generazionale del patrimonio, spesso dettati dall'esigenza di bilanciare le necessità dei genitori con le aspettative dei figli. Tra questi, sta conoscendo una vera fortuna l'istituto della nuda proprietà, una formula che scinde i diritti sulla casa. Attraverso di essa, il venditore – tipicamente una persona anziana – cede la proprietà dell'immobile ma si riserva il diritto di abitarlo o di trarne reddito tramite un affitto, mantenendo dunque l'usufrutto vitalizio. L'acquirente, d'altro canto, diventa proprietario a tutti gli effetti, seppure con il godimento del bene differito nel tempo, pagando un prezzo sensibilmente più basso rispetto al valore di mercato dell'immobile libero. Una soluzione che permette di monetizzare parte del patrimonio senza dover cambiare casa, mentre chi compra fa un investimento a lungo termine.

Il prossimo cambio di passo sul versante fiscale

A completare il quadro di un sistema in evoluzione, interviene una riforma fiscale di portata rilevante, il cui avvio è fissato per il primo gennaio 2026. La nuova disciplina, che riguarderà sia le successioni che le donazioni, promette di ridurre l'onere tributario per un gran numero di famiglie italiane, rivedendo in profondità i meccanismi di calcolo delle imposte. Pur senza entrare nel merito dei dettagli tecnici, ancora in attesa dei necessari decreti attuativi, l'annunciato cambiamento di rotta segnala un'intenzione chiara: alleggerire il costo del passaggio generazionale della ricchezza, immobiliare e non, cercando di semplificare procedure che, fino ad oggi, hanno spesso rappresentato un ostacolo complesso da superare.