Il mercato immobiliare nel 2026: stabilità selettiva, con Milano e Roma poli dominanti

23/01/2026 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Il panorama immobiliare italiano, dopo le turbolenze degli scorsi anni, approda al 2026 con una rinnovata maturità, presentandosi come un campo più stabile ma anche più selettivo, dove le scelte strategiche risultano decisive. Le due capitali economiche e politiche del Paese, Milano e Roma, confermano la loro centralità indiscussa, attirando la maggior parte degli investimenti e delle attenzioni, in particolare da parte di coloro che esercitano professioni con Partita IVA e cercano soluzioni allineate alle proprie esigenze lavorative. Questo consolidamento avviene, però, in uno scenario generale caratterizzato da una crescita dei valori contenuta, che segna un deciso rallentamento rispetto alle dinamiche talvolta febbrili del passato.

Prezzi in rialzo moderato, con focus su accessibilità e mutui

Le previsioni per l'anno in corso indicano, difatti, un incremento dei prezzi delle abitazioni compreso in una forchetta piuttosto ristretta, tra il 2% e il 4%, un dato che, se da un lato sancisce la fine di una fase di stasi o di calo, dall'altro non prefigura balzi insostenibili. Questo trend, peraltro, non si distribuisce in maniera uniforme sul territorio nazionale, ma segue logiche polarizzate, premiando alcuni quartieri ben specifici all'interno delle grandi aree urbane e penalizzandone altri. L'elemento critico, che emerge con forza dall'analisi dei numeri, riguarda proprio il divario crescente tra questa lieve salita dei listini e la capacità di spesa delle famiglie, spesso frenata da redditi sostanzialmente fermi e, soprattutto, dal persistente rialzo dei tesi dei mutui. Comprare casa, dunque, diventa un'operazione economicamente più onerosa, non tanto per l'esplosione dei valori immobiliari in sé, quanto per il contesto finanziario globale che ne riduce l'accessibilità.

Il dato concreto del 2025 e la propensione alla locazione

A fornire un quadro solido su cui basare le proiezioni è il bilancio dell'anno appena concluso, il 2025, che ha registrato un aumento del 2,6% dei prezzi medi delle compravendite, portando la quotazione per metro quadro a sfiorare i 1.900 euro a livello nazionale. Parallelamente, il settore delle locazioni ha mostrato un vigore addirittura superiore, con i canoni di affitto cresciuti del 2,5%, un segnale chiaro di una domanda ripiegata sul breve periodo in cerca di flessibilità. Roma si è distinta come il motore principale della domanda abitativa, mentre realtà come Bolzano hanno guidato la classifica dei mercati locativi più vivaci e costosi.

Le previsioni per gli affitti: un costo in crescita più marcata

Proprio il segmento degli affitti sembra destinato a mantenere questa dinamica più vivace anche nel corso del 2026. Secondo alcune analisi di settore, l'aumento previsto per i canoni di locazione nelle principali città italiane potrebbe superare significativamente quello dei prezzi di vendita, toccando un +8,1% su base annua. Una tendenza, questa, che spinge molti verso la scelta dell'acquisto, la quale però – come si è visto – si scontra con le difficoltà di accesso al credito. Si delinea, in sostanza, un mercato bifronte: stabile nei fondamentali, con i suoi poli tradizionali saldamente al comando, ma attraversato da tensioni sociali ed economiche legate alla sostenibilità degli investimenti, sia per chi compra sia per chi affitta.