Bonus casa, il 2026 è l’anno del doppio binario: tra prima e seconda casa lo scoglio fiscale cambia le carte in tavola

18/02/2026 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   La manovra finanziaria approvata alla fine del 2025, e recepita nell’aggiornamento della guida dell’Agenzia delle Entrata diffuso in queste settimane, ha cristallizzato per l’intero 2026 il regime transitorio delle agevolazioni edilizie, un sistema che viaggia su un doppio binario parallelo e che impone ai contribuenti una riflessione attenta sulla natura dell’immobile oggetto dei lavori. Non si tratta, è bene sottolinearlo fin da subito, di un nuovo bonus, ma della conferma di un meccanismo ormai rodato che differenzia la percentuale di detrazione in base alla destinazione d’uso dell’abitazione, spostando in avanti al 1° gennaio 2027 il previsto taglio delle aliquote -5-10. Per chi pianifica interventi di ristrutturazione, che spaziano dal semplice rifacimento di un balcone alla più complessa realizzazione di un box auto pertinenziale, la parola d’ordine diventa quindi "certificazione della propria situazione abitativa".

Balconi e ristrutturazioni, l’agevolazione che cambia volto

Prendiamo il caso del cosiddetto bonus balconi, che non è una misura a sé stante ma una declinazione del più ampio bonus ristrutturazioni. Chi possiede un immobile e deve intervenire per risolvere infiltrazioni o rifare la pavimentazione esterna, operazione questa che rientra nella manutenzione straordinaria, deve fare i conti con un’aliquota che può valere la metà della spesa o poco più di un terzo. Il 50% scatta solo quando i lavori riguardano l’abitazione principale, quella dove il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento (come l’usufrutto) dimora abitualmente -1-4. Per le seconde case, invece, lo sconto fiscale si ferma al 36%, con un tetto di spesa che rimane invariato e piuttosto alto, fissato a 96mila euro per unità immobiliare -2. Attenzione, però, a non cadere nell’errore di considerare ammessi tutti gli interventi: la detrazione spetta per opere che comportino un’innovazione o un miglioramento strutturale, come la posa di una nuova guaina impermeabile o la sostituzione di travi e solette, mentre la semplice tinteggiatura estetica o la manutenzione ordinaria, se eseguita su proprietà privata non condominiale, non dà diritto ad alcun beneficio -6.

Box e posti auto, il nodo della pertinenzialità e le nuove costruzioni

Il discorso si complica, e diventa ancora più tecnico, quando si sposta l’attenzione sugli spazi accessori come box e posti auto. Anche in questo caso, la detrazione Irpef per il recupero del patrimonio edilizio opera su due fronti distinti: da un lato c’è la realizzazione di un nuovo parcheggio, dall’altro l’acquisto di un box già edificato dall’impresa costruttrice -3. Il presupposto indispensabile per accedere all’agevolazione, che anche qui segue le regole del doppio binario al 50% per la prima casa e al 36% per le altre, è il vincolo di pertinenzialità con l’abitazione, un legame che deve essere durevole e che solitamente viene certificato nell’atto notarile. La legge, come confermato dalla prassi dell’Agenzia delle Entrate, richiede che il garage non disti più di un chilometro e trecento metri dall’immobile principale, pena la decadenza del beneficio -8. Inoltre, per le nuove costruzioni, la detrazione si calcola non sul prezzo di vendita globale, ma esclusivamente sui costi imputabili alla realizzazione, che devono essere esplicitamente attestati dal costruttore in sede di rogito -3-8.

La rivoluzione silenziosa delle aliquote e il futuro prossimo

A complicare il quadro, se possibile, ci si mette anche la prospettiva futura che, sebbene non oggetto di commento in questa sede, è già scritta nero su bianco nella normativa. La legge di Bilancio ha infatti programmato un ulteriore ridimensionamento delle agevolazioni a partire dal 2027, quando l’aliquota per le prime case scenderà al 36% e quella per le seconde case al 30%, per poi arrivare a un’unificazione al 30% nel periodo 2028-2033 con un contestuale abbassamento del limite di spesa a 48mila euro -4. Per il momento, però, il 2026 rappresenta un anno di "stabilità" in questo percorso a tappe forzate verso la riduzione del beneficio. I pagamenti, per essere validi, devono essere effettuati esclusivamente tramite bonifico parlante, e per gli interventi che migliorano l’efficienza energetica resta obbligatoria la comunicazione all’ENEA entro novanta giorni dal termine dei lavori -2. Un quadro normativo, questo, che obbliga i contribuenti a districarsi tra mille rivoli, dove la differenza tra un 50 e un 36 per cento non è solo una questione di numeri, ma incide profondamente sul bilancio familiare.