Casa, dalle locazioni agevolate ai limiti agli affitti brevi: le misure allo studio per la manovra

06/10/2026 INTERNO Condividi Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Interno   -   Le politiche abitative tornano al centro della prossima legge di Bilancio, con un pacchetto di interventi che punta a ridisegnare gli incentivi fiscali per i proprietari. Sul tavolo del governo ci sono la riduzione della cedolare secca per chi affitta a famiglie e giovani e, parallelamente, un giro di vite sulle locazioni turistiche di breve durata, considerate responsabili della contrazione dell'offerta residenziale nei centri urbani.

L'obiettivo dichiarato è duplice: rendere più conveniente l'affitto a canone calmierato e meno appetibile la destinazione degli immobili al mercato delle brevi permanenze, che negli ultimi anni ha sottratto migliaia di appartamenti al circuito delle locazioni stabili.

Il nodo degli affitti brevi e le ipotesi fiscali

Il regime fiscale delle locazioni brevi, disciplinato dall'articolo 4 del decreto-legge 50 del 2017, prevede oggi un'aliquota agevolata del 21 per cento per la prima unità immobiliare destinata a contratti di durata non superiore ai 30 giorni, che sale al 26 per cento per la seconda e al 30 per cento dalla terza in poi.

Le modifiche allo studio intendono restringere ulteriormente questa forbice, intervenendo in particolare sui canali telematici: secondo le relazioni tecniche che accompagnano le proposte in discussione, l'applicazione dell'aliquota ridotta del 21 per cento verrebbe limitata ai soli contratti conclusi senza l'intermediazione di portali o agenzie, mentre per quelli gestiti tramite piattaforme digitali si applicherebbe l'aliquota maggiore del 26 per cento.

La stima degli effetti finanziari indica maggiori entrate per circa 102,4 milioni di euro su base annua a decorrere dal 2027, con un impatto di cassa che nel primo anno si attesterebbe sui 138,3 milioni grazie al gettito recuperato in dichiarazione.

Le agevolazioni per famiglie e giovani coppie

Sul fronte opposto, quello degli incentivi, le misure in cantiere guardano con particolare attenzione ai nuclei familiari e alle giovani coppie. Una delle ipotesi più discusse prevede l'istituzione di un fondo dedicato al sostegno delle locazioni per i giovani under 41, con una dotazione iniziale di 100 milioni di euro annui a partire dal 2026. Il meccanismo immaginato riconoscerebbe un contributo a fondo perduto anticipato pari a tre canoni mensili, fino a un massimo di 3.000 euro, per chi sottoscrive un contratto di locazione di durata almeno biennale in un comune ad alta tensione abitativa, a condizione che l'immobile diventi abitazione principale. Il contributo verrebbe erogato direttamente al locatore e comporterebbe per quest'ultimo il divieto di richiedere ulteriori somme a titolo di caparra.

Parallelamente, si valuta una riduzione dell'aliquota della cedolare secca sui canoni pattuiti, con un'attenzione specifica ai contratti destinati a famiglie in graduatoria per l'edilizia residenziale pubblica o soggette a procedure di sfratto esecutivo.

Il quadro del mercato immobiliare

Le misure in discussione si innestano in un mercato residenziale che mostra segnali contrastanti. Nel secondo trimestre del 2026 l'indice dei prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie ha registrato un incremento del 4 per cento su base annua, in leggera decelerazione rispetto al +5,1 per cento del trimestre precedente, con i prezzi delle abitazioni nuove saliti del 5 per cento e quelli delle abitazioni esistenti del 3,7 per cento.

Sul fronte delle compravendite, i volumi sono rimasti sostanzialmente stabili, con una variazione tendenziale dello 0,1 per cento rilevata dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, un dato che segna un netto rallentamento rispetto al +4,4 per cento del trimestre precedente. La crescita dei prezzi, dunque, procede a ritmi più contenuti mentre le transazioni mostrano una battuta d'arresto dopo circa due anni di espansione.

Le differenze territoriali e il peso dei canoni

A livello territoriale, le dinamiche dei prezzi restano disomogenee. La crescita tendenziale più marcata si registra nel Centro, con un +5,1 per cento, seguita dal Nord-Est a +4,2 per cento, dal Nord-Ovest a +3,9 per cento e dal Sud e Isole a +2,6 per cento. Tra le grandi città, Torino si distingue con un incremento annuo dell'8,5 per cento, in forte accelerazione rispetto al trimestre precedente, mentre Roma segna un +6,4 per cento e Milano frena bruscamente al +2,4 per cento, dopo il +7,1 per cento del primo trimestre.

È in questo contesto che si inserisce la questione dei canoni di locazione, la cui crescita sostenuta continua ad allontanare fasce di popolazione dai centri urbani, con ricadute sull'accesso ai servizi e sulla stessa organizzazione del mercato del lavoro nelle aree a maggiore attrattività.