Corpo La nuova legge sulla compravendita degli immobili donati, tra semplificazione e tutela degli acquirenti

04/12/2025 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   La pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della legge 2 dicembre 2025, n. 182, con le sue "Disposizioni per la semplificazione e la digitalizzazione", ha portato con sé una modifica destinata a scuotere il mercato immobiliare e a chiudere un'annosa questione giuridica. L'articolo 44 del decreto collegato, infatti, rivoluziona la disciplina degli immobili acquisiti per donazione, eliminando quel rischio latente che per decenni ha frenato gli investimenti e alimentato una lunga scia di contenzioso. Fino a oggi, chiunque si trovasse a valutare l'acquisto di un bene donato, doveva farlo con la consapevolezza di un pericolo concreto, seppur statisticamente non predominante: l'azione di riduzione da parte dei legittimari del donante, i quali, dopo la morte di quest'ultimo, avrebbero potuto reclamare la restituzione del bene per vedere soddisfatta la propria quota di legittima.

Il nodo storico della riduzione e il contenzioso

Il meccanismo, che gli addetti ai lavori ben conoscono, poteva trasformare una compravendita perfettamente regolare in un groviglio giudiziario di difficile soluzione. Accadeva, non di rado, che a distanza anche di molti anni dalla stipula dell'atto notarile, l'acquirente – il quale aveva pagato il giusto prezzo di mercato – si ritrovasse parte in causa in una lite ereditaria, vedendo contestato il proprio diritto di proprietà. Alcuni di questi casi, finiti sulle cronache dei tribunali, hanno mostrato come le conseguenze potessero essere severe, arrivando alla perdita dell'immobile nonostante la buona fede del compratore. La nuova norma interviene proprio su questo punto critico, spezzando il legame di responsabilità tra la successione del donante e il terzo acquirente in buona fede.

Il nuovo scudo per l'acquirente in buona fede

Con l'introduzione del nuovo articolo, il rischio di un'azione di restituzione viene meno, a patto che la vendita sia avvenuta a titolo oneroso e che l'acquirente abbia agito in buona fede, ignorando cioè l'esistenza di un pregiudizio per i legittimari. In altre parole, il terzo che compra l'immobile da colui che lo ha ricevuto in donazione non potrà più essere molestato dagli eredi del donante defunto. L'azione di riduzione, qualora i legittimari decidano di esercitarla per vedersi riconosciuta la porzione di patrimonio loro riservata, si rivolgerà esclusivamente al valore del corrispettivo ricevuto dal venditore-doneatario, il quale rimane l'unico responsabile. Si tratta di una svolta epocale, che da un lato protegge la stabilità dei traffici giuridici e la sicurezza del compratore, e dall'altro sposta completamente l'onere della garanzia verso il soggetto che ha beneficiato della liberalità e che poi ha deciso di cedere il bene.

Gli effetti sul mercato e le considerazioni finali

Questa riforma, inserita nel più ampio contesto del pacchetto semplificazioni, ha l'obiettivo dichiarato di sbloccare una fetta di mercato, rendendo più fluida la circolazione di un certo tipo di immobili e riducendo l'alea di contenzioso che ne limitava l'appetibilità. Gli studi notarili e le agenzie immobiliari dovranno adeguare le proprie prassi, ma è indubbio che per il cittadino comune l'operazione di acquisto diventa più sicura. Resta inteso, come sempre, che la buona fede costituisce un presupposto fondamentale e che la norma non elimina i conflitti ereditari in sé, ma li circoscrive ai diretti interessati, escludendo i terzi estranei alla dinamica familiare. Una misura, questa, che va nella direzione di una maggiore certezza del diritto e che segna un distacco netto dalle incertezze del passato.