La riforma sulle donazioni e la circolazione immobiliare: cosa cambia per acquirenti e legittimari

08/12/2025 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   La recente approvazione dell'articolo 44 del Ddl Semplificazioni, convertito nella legge 182 del 2 dicembre 2025, segna una svolta epocale nel complesso rapporto tra donazioni, successioni e compravendite immobiliari, chiudendo un capitolo giuridico che per decenni ha seminato incertezza nel mercato e alimentato contenzioso tra le parti. Il fulcro della riforma, come pubblicato in Gazzetta Ufficiale, risiede nell'eliminazione del rischio di azione di restituzione per i terzi acquirenti in buona fede di un bene immobile proveniente da una donazione, un rischio che grava ormai esclusivamente sul donatario che ha ceduto il bene. Il legislatore è dunque intervenuto per recidere quel legame diretto tra la possibile lesione della legittima degli eredi del donante e l'immobile stesso una volta che questo, circolando, finisce nelle mani di un soggetto estraneo alla vicenda successoria.

Il nodo storico della legittima e la protezione dell'acquirente

Prima della riforma, il quadro normativo esponeva chi acquistava un immobile donato a un pericolo concreto: se la donazione originaria avesse poi leso la quota di legittima spettante agli eredi del donante, questi ultimi potevano agire per la riduzione e rivendicare il bene direttamente dal terzo acquirente, anche se questi era del tutto ignaro delle vicende familiari precedenti. Una situazione, questa, che creava un clima di diffidenza generalizzata, rallentando le transazioni e costringendo notai e finanziarie a verifiche meticolose, quando non a sconsigliare l'operazione. La nuova disciplina, spostando il bersaglio dell'azione esclusivamente sul donatario-cedente e sul suo patrimonio residuo, protegge in modo sostanziale la circolazione dei beni, garantendo una maggiore sicurezza giuridica a chi investe sul mercato secondario.

L'irrevocabilità delle donazioni per ingratitudine resta ferma

Benché la riforma abbia indubbiamente rafforzato la posizione del compratore, è fondamentale dissipare un equivoco che serpeggia: l'istituto della donazione non è diventato inattaccabile e, anzi, conserva intatte alcune sue peculiarità. La legge, infatti, continua a permettere al donante di revocare l'atto per causa di ingratitudine nel caso in cui il donatario commetta gravi offese o si macchi di delitti verso di lui; una fattispecie, quest'ultima, che nulla ha a che vedere con le questioni di legittima e che rimane una tutela personale del disponente. Pertanto, la "blindatura" di cui si parla riguarda esclusivamente il rapporto con i terzi acquirenti, non l'intero universo dei possibili conflitti interni alla sfera familiare, i quali restano regolati dalle norme tradizionali.

Le ripercussioni operative e le cautele permanenti

L'impatto della novità si misura già nelle pratiche professionali, semplificando il lavoro dei notai che devono redigere gli atti e rassicurando gli istituti di credito chiamati a concedere mutui ipotecari su tali beni. Tuttavia, permangono doverose cautele per tutti i soggetti coinvolti. Il donatario che intenda alienare l'immobile dovrà essere consapevole di diventare l'unico garante, con il suo intero patrimonio, verso i futuri eredi legittimari del donante. Dall'altro lato, gli stessi eredi, vedendosi preclusa la via della rivendicazione diretta del bene, dovranno valutare con attenzione la solvibilità del donatario al momento di agire in riduzione. La riforma, insomma, non elimina i conflitti ma li circoscrive e delinea con maggiore precisione i rispettivi campi di azione, favorendo una certa prevedibilità nelle dinamiche che spesso animano le cronache giudiziarie in materia ereditaria.