La riforma sulle donazioni immobiliari sblocca il mercato, garantendo sicurezza agli acquirenti
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Redazione Economia
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Una svolta epocale, attesa da tempo dagli operatori del settore, sta per rivoluzionare il mercato immobiliare italiano, rimuovendo un ostacolo che per decenni ha paralizzato migliaia di trattative e generato un'insicurezza giuridica diffusa. Da oggi, infatti, acquistare un bene ricevuto in donazione dal venditore non espone più l'acquirente al rischio concreto di doverlo restituire agli eredi legittimari del donante defunto, un pericolo che, seppur remoto nell'esito, ha fin troppo spesso indotto le banche a negare i mutui e i privati a desistere dalla compravendita. La riforma, inserita nel Ddl Semplificazioni e fortemente voluta dal Consiglio Nazionale del Notariato, interviene modificando il codice civile e ridefinendo la tutela dei cosiddetti legittimari, ovvero coloro – come il coniuge e i figli – che per legge hanno diritto a una quota del patrimonio del defunto.
Il cuore della nuova disciplina: da tutela reale a risarcitoria
La novità di maggior rilievo, che il notaio Giuseppe Levante ha approfondito in un contributo dedicato, risiede nella trasformazione della natura della tutela spettante agli eredi la cui quota di legittima sia stata pregiudicata da una donazione effettuata in vita. In passato, se un donatario – divenuto poi venditore – non disponeva più del bene o di altri beni per ripagare la quota lesa, il legittimario poteva esercitare un'azione di restituzione direttamente contro il terzo acquirente, il quale si vedeva così privato della proprietà. La legge 2 dicembre 2025, n. 182, all'articolo 44, modifica radicalmente questo istituto: i legittimari potranno sempre agire in riduzione contro il donatario per ottenere un equivalente economico, ma l'azione di restituzione contro i terzi acquirenti in buona fede e a Titolo oneroso viene meno. La tutela, in altri termini, non è più “reale” – cioè sul bene specifico – ma diventa di carattere puramente risarcitorio, limitata alla sfera patrimoniale del donatario.
Le ricadute pratiche: mutui e sicurezza dei traffici giuridici
Questa modifica, tecnicamente complessa, produce effetti immediati e tangibili nella vita economica del paese, sbloccando innanzitutto l'accesso al credito. Le banche, che precedentemente valutavano con estrema cautela – se non con rifiuto sistematico – le richieste di mutuo su immobili di provenienza donativa per il timore di vederne contestata la garanzia ipotecaria, potranno ora operare con maggiore serenità. La certezza del diritto per l'acquirente, che non potrà più essere disturbato nel suo possesso, rappresenta un fondamentale volano per la ripresa delle compravendite, liberando un patrimonio immobiliare che giaceva spesso inutilizzato per timore di controversie. Si tratta di un intervento che, pur lasciando intatta la sostanza della tutela dei legittimari, ne sposta l'oggetto verso un indennizzo economico, privilegiando così la sicurezza e la fluidità dei traffici giuridici.
Regime transitorio e riduzione dei termini di opponibilità
La legge, che entra in vigore il 18 dicembre 2025, prevede un delicato regime transitorio per le donazioni concluse in precedenza, concedendo un periodo di sei mesi ai legittimari per esercitare i diritti secondo le vecchie norme, prima che la nuova disciplina diventi pienamente operativa. Un'altra importante innovazione riguarda il termine di opponibilità per le successioni *mortis causa*, che viene significativamente ridotto a tre anni, accelerando così la definitiva stabilità delle situazioni giuridiche sorte dopo una successione. Gli esperti suggeriscono, specie nei patrimoni composti soprattutto da beni immobili o in presenza di potenziali conflitti tra eredi, di considerare con attenzione la pianificazione successoria in vita, ricorrendo a strumenti come le donazioni o la separazione tra nuda proprietà e usufrutto, operazioni che, se ben strutturate, possono ridurre notevolmente le tensioni future, i tempi e i costi per le famiglie.
