Case, da oggi niente più rischi per chi compra gli immobili donati

20/12/2025 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Da oggi, 18 dicembre, si archivia una delle maggiori incognite che gravavano sul mercato immobiliare italiano, con l'entrata in vigore della norma che esclude la possibilità di restituzione forzata degli immobili donati da parte di chi li ha acquistati in buona fede. La modifica, contenuta nella legge di semplificazione, interviene su un punto delicatissimo del diritto successorio, limando le tutele dei legittimari – coloro che hanno diritto a una quota minima dell'eredità – ma al contempo garantendo una circolazione dei beni molto più sicura. Fino a ieri, infatti, chi comprava una casa ricevuta in donazione dal venditore poteva vedersela rivendicare, anche a distanza di anni, dagli eredi del donante qualora questi dimostrassero di essere stati lesi nella loro quota di legittima; una possibilità, questa, che frenava non poco le transazioni e che ora viene meno, seppure con precise condizioni.

Il cuore della riforma nel codice civile

Il meccanismo disinnescato dal legislatore è quello dell'azione di riduzione, che i legittimari possono esperire contro le donazioni effettuate in vita dal defunto quando queste ne hanno intaccato la quota riservata. Prima della riforma, se il donatario – colui che ha ricevuto il bene – non era più in grado di rifondere in denaro il valore della lesione, gli eredi potevano agire per riavere indietro il bene stesso anche dall'attuale proprietario, purché ne dimostrassero la mala fede. Una situazione, quest'ultima, che creava incertezze prolungate e contenziosi spesso risolti solo in sede giudiziaria, con tutti i costi e i tempi che ne conseguivano. La nuova norma, che modifica l'articolo 563 del codice civile, spezza questo legame: i legittimari potranno sempre chiedere la riduzione della donazione al donatario, ma non potranno più recuperare materialmente i beni dai terzi acquirenti, i quali – va da sé – devono aver concluso l'acquisto secondo le normali regole del mercato.

Le ricadute pratiche per il mercato

La portata del cambiamento è notevole, soprattutto se si considera il volume di patrimoni immobiliari destinati a cambiare mano nei prossimi decenni, stimato in oltre millequattrocento miliardi di euro. Si tratta di una marea di asset che, in un contesto demografico segnato da famiglie sempre più piccole e da un progressivo invecchiamento della popolazione, dovrà trovare nuovi proprietari. Eliminare il rischio di rivendicazioni tardive da parte di eredi rappresenta, per gli operatori, un fattore di stabilità e di fluidità essenziale. La semplificazione, in questo senso, non è solo un principio astratto ma diventa un elemento concreto che può accelerare le compravendite, ridurre i contenziosi e alleggerire il carico dei tribunali, spesso occupati da lunghe dispute ereditarie che coinvolgono, loro malgrado, anche soggetti estranei alla famiglia.

Pianificazione e strumenti a confronto

La nuova disciplina, se da un lato libera gli acquisti, dall'altro riporta l'attenzione sull'importanza di una pianificazione successoria consapevole, da effettuarsi in vita. Strumenti come la donazione, la separazione tra nuda proprietà e usufrutto, o la vendita degli immobili non strategici, si confermano utili per definire in anticipo il destino del patrimonio e prevenire conflitti. In presenza di coniuge e unico figlio, coincidenti con gli eredi legittimi, il testamento non è strettamente necessario; in tutti gli altri casi, invece, muoversi prima diventa una scelta prudente. La legge, insomma, sposta il baricentro dalla tutela reclamabile *a posteriori* alla libertà di organizzazione *ante mortem*, bilanciando in modo diverso le esigenze di protezione dei legittimari con quelle di certezza dei traffici giuridici.