Casa, niente più rischi per chi compra un immobile ricevuto in donazione

18/12/2025 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Da oggi, mercoledì 18 dicembre, acquistare un appartamento o un altro bene immobile che il venditore ha ottenuto per donazione non espone più il compratore a quel rischio, latente e imprevedibile, di vedersi revocato l'acquisto anni dopo averlo concluso. Una riforma che, inserita nel decreto Semplificazioni e fortemente sostenuta dal Consiglio Nazionale del Notariato, interviene modificando il codice civile per rendere più fluido il mercato immobiliare, il quale era spesso rallentato proprio da questa incertezza giuridica. La norma, la cui approvazione è stata rapida, stabilisce una netta separazione tra la responsabilità del donatario, colui che ha ricevuto il bene in vita dal defunto, e la posizione del terzo acquirente in buona fede, il quale ora può considerare definitivo il proprio diritto di proprietà.

Il cuore del cambiamento normativo

Il perimetro dell'intervento legislativo è circoscritto ma di grande impatto pratico, poiché modifica le regole sulla cosiddetta "azione di riduzione" esercitabile dagli eredi legittimari. Questi ultimi, vale a dire i congiunti che per legge hanno diritto a una quota minima del patrimonio del defunto, possono vedersi lesi se il donante, in vita, ha elargito beni a terze persone riducendo così la consistenza dell'asse ereditario. Finora, qualora il donatario non disponesse più del bene perché lo aveva nel frattempo venduto, gli eredi potevano agire per ottenere la restituzione proprio contro l'ignaro acquirente, il quale si trovava a dover rendere il bene o a risarcirne il valore. Un meccanismo che, se da un lato proteggeva i diritti dei legittimari, dall'altro generava un'insidiosa aleatorietà nelle transazioni, scoraggiandone molte e gettando un'ombra di precarietà su intere porzioni del mercato.

La nuova tutela per l'acquirente in buona fede

Con la riforma, l'azione degli eredi per vedere riconosciuta la propria quota legittima rimane pienamente valida, ma il suo bersaglio si sposta. Essi potranno infatti perseguire le loro pretese esclusivamente nei confronti del donatario originario, il beneficiario della liberalità, per ottenere un equivalente risarcimento in denaro. La legge, in sostanza, crea uno scudo a protezione del terzo che abbia acquistato il bene donato, a patto che lo abbia fatto in buona fede e pagando un prezzo congruo, come si evince dai principi generali del diritto. Una scelta che, come sottolineato dagli estensori della norma, bilancia finalmente due esigenze contrapposte: la necessità di garantire sicurezza alle compravendite, fondamento di un mercato sano, e il dovere di non lasciare privi di tutela i soggetti più deboli, spesso vittime di situazioni familiari intricate.

Implicazioni per il mercato e le dinamiche familiari

L'effetto più immediato, prevedono gli operatori del settore, sarà una maggiore propensione alle transazioni che coinvolgono beni di origine donativa, i quali costituiscono una fetta non trascurabile del patrimonio immobiliare nazionale. Si potranno così sbloccare, come si legge nelle analisi tecniche, migliaia di compravendite finora considerate troppo rischiose, con benefici per l'intera filiera. Parallelamente, la riforma non sembra destinata a inasprire le già delicate dinamiche delle successioni, anzi. La tutela della legittima resta intatta, pur cambiando le modalità per farla valere, e si evita il ricorso a lunghe cause di natura reale, spesso fonte di ulteriori liti e tensioni. Un approccio che, nel suo pragmatismo, sembra voler stemperare quel clima di conflittualità che a volte avvolge le questioni ereditarie, come dimostrano anche alcune recenti inchieste della magistratura su casi di cronaca nera dove dispute patrimoniali hanno fatto da miccia a tragedie più ampie.