Acquisto immobili donati, cambiano le regole: più sicurezza per chi compra

17/12/2025 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Per anni, mettere mano a un contratto di compravendita per una casa che il venditore aveva ricevuto in donazione è stato un percorso irto di insidie, un'operazione che molti, professionisti e semplici cittadini, preferivano evitare. Il rischio, concreto e temuto, era quello di vedersi revocato l'acquisto a distanza di tempo, magari dopo averci investito risorse e averci vissuto, perché un erede, il cosiddetto legittimario, riteneva di essere stato privato della sua quota di eredità dalla donazione originaria. Una possibilità che, come un'ipoteca invisibile, gravava sul mercato immobiliare, frenando transazioni e generando incertezza. A modificare radicalmente questo scenario, ponendo fine a un'annosa questione giuridica, è intervenuta la legge 182 del 2025, il decreto Semplificazioni, il cui articolo 44 riscrive in modo netto le regole della circolazione degli immobili di provenienza donativa.

Il cuore della riforma nelle successioni future

La novità più significativa, che rappresenta una svolta di prospettiva, riguarda le successioni che si apriranno a partire dal 18 dicembre 2025. In questi casi, viene soppresso il diritto per i legittimari lesi di agire direttamente contro i terzi che abbiano acquistato in buona fede l'immobile dal donatario. Ciò significa, in termini pratici, che chi comprerà un bene donato non dovrà più temere di doverlo restituire agli eredi del donante deceduto. L'azione di riduzione, ovvero lo strumento con cui il legittimario cerca di riequilibrare la propria quota, potrà essere esercitata esclusivamente verso il donatario-venditore o i suoi eredi, per il recupero del corrispettivo ricevuto dalla vendita, ma non più per rivendicare la proprietà materiale della casa. Una differenza sostanziale, che sposta l'onere della controversia dal compratore, estraneo alla vicenda familiare, al soggetto che materialmente ha beneficiato della donazione e poi l'ha alienata.

Il regime transitorio per il passato

Per le successioni già aperte in precedenza, invece, il legislatore ha previsto un regime transitorio che mira a una rapida definizione delle situazioni pendenti. Le vecchie norme, che consentivano la rivendicazione del bene dal terzo acquirente, continueranno ad applicarsi, ma solo a condizione che i legittimari abbiano già posto in essere specifici atti, come l'iscrizione di un'ipoteca giudiziale o la trascrizione della domanda giudiziale di riduzione. Si tratta di una clausola di salvaguardia che, proteggendo chi ha già avviato un'azione legale, al tempo stesso incentiva la certezza dei rapporti giuridici per tutti gli altri casi, dove ormai il passaggio di proprietà può considerarsi consolidato.

Impatto sul mercato e sulle tutele

Questa riforma, inserita nel più ampio contesto del decreto Semplificazioni voluto dal governo, ha l'obiettivo dichiarato di sbloccare una fetta del mercato immobiliare, rimuovendo un deterrente che spesso rendeva poco appetibili o del tutto invendibili intere categorie di immobili. La semplificazione, però, non elimina il diritto alla legittima, che resta pienamente tutelato, ma ne modifica le modalità di tutela nelle ipotesi di compravendita a terzi. Il legittimario vedrà garantito il suo credito, seppure in forma risarcitoria, mentre l'acquirente in buona fede potrà finalmente dormire sonni tranquilli, senza il timore di vedersi portar via la casa da una controversia ereditaria della quale non aveva, e non poteva avere, piena conoscenza.