Nuove regole per gli affitti brevi: dal 2026 cambiano le soglie per partita Iva e obblighi

27/12/2025 INTERNO Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Interno   -   La geografia normativa degli affitti turistici, già segnata da una costante evoluzione, si appresta a subire una trasformazione sostanziale con l’avvento del nuovo anno. A partire dal primo gennaio 2026, infatti, il quadro legale subirà una torsione significativa, orientata a stringere i criteri che delimitano l’attività meramente privata da quella di natura imprenditoriale. Il perno di questo cambiamento risiede nella modifica di una soglia numerica, apparentemente tecnica ma dal profondo impatto pratico: la cosiddetta “presunzione legale d’impresa” scatterà non più per chi mette a reddito cinque unità immobiliari, bensì per chi ne gestisce almeno tre. Una riduzione che, di fatto, amplia il perimetro dei soggetti che saranno obbligati ad aprire una partita Iva, abbandonando il comodo regime della cedolare secca per addentrarsi nel più complesso sistema tributario previsto per le attività d’impresa.

Un mosaico di adempimenti

Questo intervento, inserito nella Manovra del 2025 e operativo dal prossimo ciclo, non rappresenta – è bene sottolinearlo – l’unico vincolo con cui i locatori devono misurarsi. Al già intricato reticolo di norme locali e nazionali, si è infatti aggiunto nel corso del 2025 l’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (Cin). Si tratta di un codice, rilasciato su richiesta del titolare attraverso una procedura automatizzata, che deve essere apposto negli annunci di locazione; un requisito destinato a tutte le unità abitative dedicate alla locazione turistica e breve, nonché alle strutture ricettive in senso ampio. L’introduzione di questo strumento, che mira a tracciare e censire l’offerta, si inserisce in un disegno più ampio di regolamentazione e controllo del settore, il quale – come evidenziato da diverse analisi – rischia paradossalmente di generare effetti contrari alle intenzioni del legislatore, spingendo parte dell’offerta verso canali meno trasparenti.

Le implicazioni pratiche e le strategie

La conseguenza immediata di questa riforma, che ridisegna i confini tra gestione patrimoniale e impresa, è una burocrazia sempre più sofisticata e onerosa. Chi, per esempio, possiede e affitta tre appartamenti in diverse località si troverà a dover operare una scelta radicale sulla struttura giuridica della propria attività, con tempistiche e costi non indifferenti. La pianificazione, in questo contesto, diventa essenziale per navigare le nuove regole senza incappare in sanzioni o in un fisco particolarmente aggressivo. Restare al di sotto della soglia dei tre immobili, ad esempio, permette di conservare la cedolare secca e di evitare gli obblighi contabili e contributivi tipici di un’impresa; una possibilità che, tuttavia, richiede una valutazione attenta del proprio portafoglio immobiliare e delle relative rendite.

Il nuovo panorama normativo

Nel complesso, la Manovra del 2026 delinea un panorama in cui la legittima ottimizzazione fiscale e gestionale deve essere condotta con scelte ben documentate e difendibili in sede di eventuali verifiche. La linea che separa l’organizzazione di un’attività redditizia dalla semplice gestione di un proprio bene, d’altronde, è stata volontariamente resa più sottile dal legislatore. Se da un lato l’obiettivo dichiarato è aumentare il gettito fiscale e portare maggiore ordine in un mercato spesso frammentato, dall’altro gli operatori si trovano a dover destreggiarsi in un labirinto di adempimenti che, se non gestiti con oculatezza, possono trasformare una fonte di reddito complementare in un vero e proprio lavoro a tempo pieno, con tutti gli oneri che ne derivano. La sfida, per migliaia di proprietari, consisterà proprio nell’adeguarsi a queste novità senza vedere eroso il vantaggio economico della locazione breve.