Nuove regole per gli affitti brevi, confermata la cedolare secca ma con soglie progressive

23/12/2025 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Il quadro normativo per la locazione breve si prepara a una svolta significativa a partire dal prossimo anno, con l'approvazione in Commissione Bilancio al Senato di un emendamento governativo che modifica la disciplina fiscale. La novità principale, inserita nel disegno di legge di bilancio per il 2026, introduce un meccanismo a gradini che lega l'aliquota della cedolare secca al numero di immobili gestiti, stabilendo al contempo una soglia oltre la quale l'attività viene considerata imprenditoriale. Un intervento, questo, che mira a tracciare un confine più netto tra la gestione occasionale e l'esercizio sistematico del settore, spesso al centro di polemiche per il suo impatto sul mercato residenziale.

Il meccanismo a scaglioni: dal 21% alla partita Iva

Per il primo immobile dato in locazione breve resta confermata l'aliquota agevolata del 21%, una misura che intende non penalizzare i proprietari che affittano saltuariamente una sola casa. La percentuale, però, sale al 26% per il secondo alloggio gestito con la stessa formula, indicando una prima progressione verso un inasprimento del prelievo. È a partire dal terzo immobile, tuttavia, che si verifica il cambiamento sostanziale: la legge istituisce una presunzione legale di attività imprenditoriale, obbligando di conseguenza all'apertura della partita Iva e al passaggio al regime ordinario d'impresa, con la contestuale fuoriuscita dal regime della cedolare secca. Una soglia, quella del terzo appartamento, che diventa il discrimine tra una rendita e un'attività economica organizzata.

Reazioni professionali e scenari di pianificazione

Di fronte a queste innovazioni, le categorie professionali si stanno già attrezzando per analizzare le implicazioni pratiche, come dimostrato da un recente incontro organizzato dai commercialisti ferraresi. Gli esperti, in quel contesto, hanno sottolineato come la manovra stringa le maglie su diversi fronti, lasciando tuttavia margini per una pianificazione fiscale lecita se supportata da interventi tempestivi sulla struttura giuridica. Il rischio, come evidenziato dai relatori, è che il confine tra una legittima ottimizzazione e un'elusione aggressiva delle norme diventi più sottile, rendendo fondamentali scelte ben documentate e difendibili in sede di eventuali controlli da parte dell'amministrazione finanziaria.

Il contesto normativo più ampio della manovra

La riforma degli affitti brevi è solo uno dei tasselli del più ampio testo di bilancio, che contiene una serie di interventi puntuali su diversi fronti fiscali. Oltre alla razionalizzazione della tassazione delle plusvalenze sui beni strumentali e alle modifiche per i dividendi, la manovra introduce nuovi presidi per contrastare gli inadempimenti in materia di Iva e le indebite compensazioni. Un pacchetto, insomma, che cerca di unire interventi di regolazione settoriale a misure di rafforzamento della compliance, mentre il settore degli affitti turistici si prepara a entrare in una nuova fase, caratterizzata da una regolamentazione fiscale più articolata e stringente.