Affitti brevi, la svolta normativa: adempimenti, cedolare secca e nuove regole per i proprietari

23/01/2026 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Il panorama normativo della locazione breve in Italia, soggetto a una rapida evoluzione, ha visto di recente l'emanazione di precise regole, la cui applicazione pratica inizia a generare i primi chiarimenti da parte delle autorità fiscali. In questo contesto, un intervento significativo proviene dalla Direzione regionale delle Entrate della Lombardia, la quale, con un parere dello scorso dicembre, ha affrontato un aspetto cruciale: il trattamento delle pertinenze. Secondo l'Amministrazione finanziaria, quando un locatore opta per il regime della cedolare secca, con l'aliquota agevolata al 21%, sull'unità immobiliare principale, tale scelta si estende in modo automatico anche alle sue pertinenze, come box, cantine o posti auto, se queste vengono concesse in locazione breve insieme all'abitazione. Ne consegue che, in tali ipotesi, non è possibile applicare un regime fiscale differenziato, evitando così complessità dichiarative e garantendo una tassazione unitaria e agevolata sul complesso locato.

L'obbligo del CIN e il peso delle irregolarità edilizie

La cornice principale in cui si inserisce questa interpretazione è definita dalla riforma degli affitti brevi, la quale ha introdotto un inasprimento dei controlli e una maggiore responsabilizzazione dei proprietari. Uno dei cardini del nuovo sistema è l'obbligo, divenuto operativo, di ottenere un Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ogni unità offerta in locazione turistica, tramite l'iscrizione nella Banca Dati Strutture Ricettive gestita dal Ministero del Turismo. Questo codice, la cui assenza può comportare sanzioni, rappresenta la prima verifica pubblica sulla regolarità dell'attività. Parallelamente, la normativa pone una forte attenzione al rispetto delle regole urbanistiche: la richiesta del CIN, infatti, implica una dichiarazione di conformità dell'immobile, rendendo quindi palesi e potenzialmente sanzionabili quelle irregolarità edilizie che in passato potevano rimanere sommerse, a cominciare dal superamento del numero di posti letto consentito.

La soglia della professionalità: partita Iva e SCIA dal terzo immobile

Un altro snodo decisivo, che segna il confine tra attività occasionale e imprenditoriale, è stato modificato dalla Manovra finanziaria del 2026. La legge, infatti, ha abbassato la soglia oltre la quale si presume lo svolgimento di un'attività professionale, che richiede l'apertura della partita Iva. Se precedentemente tale limite era fissato al quinto immobile locato, ora la presunzione scatta già a partire dal terzo. Il Ministero del Turismo, attraverso documenti di faq aggiornati, ha precisato che, in questi casi, non è più sufficiente la semplice registrazione in BDSR, ma diventa obbligatoria anche la presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) al Comune competente, un passaggio che comporta un onere amministrativo più stringente e vincoli diversi.

Gli adempimenti a sistema: sicurezza e verifiche in BDSR

Le stesse faq ministeriali, riepilogando la disciplina, sottolineano come gli obblighi per i gestori si siano moltiplicati, formando un sistema integrato di adempimenti. Oltre al CIN e alla SCIA per i casi soggetti, infatti, restano ferme e rafforzate tutte le norme in materia di sicurezza degli immobili, dalla prevenzione incendi all'igiene, la cui violazione continua a configurare reati. La Banca Dati Strutture Ricettive si configura, dunque, non solo come un archivio, ma come uno strumento di tracciamento e verifica incrociata, attraverso il quale le autorità possono risalire ai titolari e controllare il rispetto dei molteplici obblighi, sia fiscali che urbanistici e di sicurezza, rendendo sempre più rischioso operare al di fuori della legalità.