Affitti brevi, le nuove regole fiscali e le soluzioni per la cedolare secca

07/01/2026 INTERNO Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Interno   -   Il quadro normativo per gli affitti a breve termine, dopo una stagione di relativa stabilità, è stato recentemente ridefinito da un intervento legislativo che ne ha alterato i connotati fondamentali. Fino allo scorso anno, infatti, il regime della cedolare secca, con aliquote agevolate rispettivamente al 21% per la prima unità e al 26% per le successive tre, costituiva una chiara cornice di riferimento per i possessori fino a quattro immobili. La recente Legge di Bilancio, tuttavia, ha operato una profonda revisione di quel sistema, introducendo limiti che hanno colpito in modo particolare i piccoli investitori, i quali si trovano ora a dover riorganizzare la propria gestione patrimoniale.

La svolta del 2026 e l'obbligo della partita IVA

A partire dal 2026, la disciplina ha subito una torsione significativa, poiché la locazione breve è qualificata come attività d’impresa già a partire dalla terza unità immobiliare adibita a questo scopo. Tale modifica, che non prevede alcun regime transitorio, impone di conseguenza una serie di adempimenti sia di natura fiscale che amministrativa, tra i quali spicca l’obbligo di apertura della partita IVA. L’abbassamento della soglia, che precedentemente era fissata a cinque immobili, segna dunque un punto di svolta per migliaia di proprietari, costretti a una scelta gestionale non più procrastinabile.

Il quadro giurisprudenziale e le competenze regionali

Parallelamente all’inasprimento fiscale, un segnale altrettanto decisivo per il comparto è giunto dalla Corte costituzionale, la quale sul finire del 2025 ha promosso la normativa della Regione Toscana in materia. I giudici, con una sentenza di notevole rilievo, hanno riconosciuto a Regioni e Comuni la facoltà di comprimere l’uso di questo strumento, ritenendo legittimo qualificare l’attività ricettiva extra-alberghiera come esercitata in immobili con specifica destinazione urbanistica turistico-ricettiva. Ne viene escluso, quindi, l’utilizzo di quelli a destinazione residenziale, laddove l’impiego sia continuativo e organizzato per finalità di accoglienza turistica.

Le possibili vie per mantenere il regime agevolato

In uno scenario così mutato, diversi proprietari si interrogano su come poter mantenere il beneficio della cedolare secca anche sul terzo immobile senza dover necessariamente aprire una partita IVA. Le soluzioni, sebbene richiedano un’attenta valutazione caso per caso, passano principalmente attraverso una diversa organizzazione della proprietà. Una di queste strade potrebbe consistere nell’affidare in gestione ciascuna unità immobiliare a soggetti fiscali distinti, come familiari in possesso dei requisiti, in modo da non far convergere il numero di alloggi locati brevemente sotto un'unica persona fisica. Altra opzione contemplabile è il ricorso a formule contrattuali ibride, che prevedano periodi di locazione superiore ai 30 giorni, non classificabili dunque come “breve termine”, alternati a periodi di uso personale, sebbene tale prassi debba essere strutturata con estrema cautela per superare i controlli dell’Agenzia delle Entrate. La complessità del nuovo panorama rende inevitabile, per molti, un confronto con un commercialista specializzato nel settore immobiliare.