Bonus casa, il rebus delle aliquote dal 2026 al 2034 tra tagli e nuove comunicazioni

14/02/2026 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Il quadro delle agevolazioni per chi mette mano al mattone si fa sempre più articolato, e non solo per la ridda di percentuali che cambieranno quasi anno dopo anno fino al 2034. L’Agenzia delle Entrate, con una guida aggiornata e pubblicata nei giorni scorsi, ha tentato di mettere ordine in un sistema che, di fatto, obbliga i contribuenti a destreggiarsi tra aliquote differenziate – un 36 o un 50 per cento a seconda che si tratti o meno di prima casa – e limiti di spesa destinati a subire un progressivo ridimensionamento -1. Se per le spese sostenute nel corso del 2025 e del 2026 è stato confermato il doppio binario che premia l’abitazione principale con una detrazione al 50 per cento su un tetto di 96mila euro, per le seconde case o per gli immobili concessi in locazione la percentuale scivola già al 36 per cento, pur mantenendo lo stesso massimale -3. Ma è dal gennaio del 2027 che il meccanismo subirà una prima sterzata significativa: l’aliquota per chi ristruttura la propria dimora abituale calerà al 36 per cento, mentre per tutte le altre tipologie di intervento si scenderà ulteriormente al 30 per cento, sempre restando entro il medesimo plafond di spesa -1-4.

La riduzione non si fermerà qui, e chi avesse in programma interventi più a lunga scadenza deve tenere conto di un nuovo decalage previsto a partire dal 2028. Da quell’anno e fino al 2033, infatti, la detrazione sarà unificata al 30 per cento per qualsiasi tipo di immobile, ma il limite di spesa su cui calcolare il beneficio verrà dimezzato, passando da 96mila a 48mila euro -1. Un cambiamento non da poco, che ridurrà sensibilmente il risparmio fiscale per chi effettuerà lavori importanti. Poi, dal 2034, è previsto un lieve aggiustamento al rialzo dell’aliquota, che tornerà al 36 per cento, ma il tetto di spesa rimarrà ancorato ai 48mila euro -1. Una girandola di numeri che, sulla carta, disegna un percorso agevolativo a singhiozzo, costringendo famiglie e professionisti a verificare con attenzione non solo la natura dei lavori, ma anche l’anno esatto in cui verranno effettuati i pagamenti.

Il nodo della comunicazione condominiale per il 730 precompilato

A complicare ulteriormente l’accesso alle detrazioni, soprattutto per chi vive in condominio, si aggiungono gli adempimenti burocratici legati alla trasmissione dei dati all’Agenzia delle Entrate. Gli amministratori di condominio sono chiamati a un appuntamento fisso entro il 16 marzo di ogni anno, e per le spese sostenute nel 2025 la scadenza è fissata al 16 marzo 2026 -5-6. La novità, introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 e recepita con un provvedimento del direttore dell’Agenzia dello scorso 10 febbraio, riguarda l’inserimento nel flusso informativo di due elementi cruciali: una codifica più precisa del soggetto che ha sostenuto la spesa – se proprietario, titolare di un diritto reale come l’usufrutto, o semplice detentore come un locatario – e un campo, per ora sperimentale e facoltativo, che indica se l’unità immobiliare è adibita ad abitazione principale -2-6.

Quest’ultimo dato, seppur non obbligatorio per l’amministratore nel primo anno di applicazione, è di fatto determinante per consentire al fisco di predisporre un 730 precompilato corretto, applicando già in quella sede l’aliquota maggiorata del 50 per cento ove spettante -10. Il rischio concreto, in assenza di questa comunicazione da parte del condòmino all’amministratore – che deve avvenire entro il 31 dicembre dell’anno a cui la spesa si riferisce – è che nella dichiarazione precompilata compaia l’aliquota base, costringendo poi il contribuente a una rettifica manuale per non perdere il beneficio più elevato -5. Una procedura che, lungi dall’essere un mero dettaglio tecnico, potrebbe tradursi in un contenzioso silenzioso tra il singolo e il fisco, o in un aggravio di lavoro per i centri di assistenza fiscale.

Le altre agevolazioni e il nodo della residenza effettiva

Oltre al bonus ristrutturazioni classico, restano in piedi altre misure come la detrazione del 75 per cento per l’eliminazione delle barriere architettoniche, o l’Iva agevolata per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, ma anche in questo caso occorre fare i conti con scadenze e interpretazioni non sempre scontate -4. L’Agenzia delle Entrate, con la circolare numero 8 dello scorso giugno, ha peraltro chiarito che per “abitazione principale”, ai fini dell’accesso all’aliquota maggiorata, non si intende il mero possesso formale dell’immobile magari acquistato come prima casa dal punto di vista notarile, bensì la dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari -8. Questo significa, in pratica, che chi possiede un appartamento ma risiede stabilmente altrove – magari in affitto per motivi di lavoro – non potrà beneficiare del 50 per cento, a meno che non sposti la propria residenza anagrafica al termine dei lavori. Un distinguo sottile ma dalle conseguenze economiche rilevanti, che obbliga a pianificare gli interventi con una visione d’insieme che vada oltre la semplice scelta della ditta edile.

Le modifiche, già cristallizzate nelle norme, disegnano un orizzonte in cui l’incentivo statale per la riqualificazione edilizia si assottiglia progressivamente, con una finestra biennale – il 2025 e il 2026 – in cui conviene concentrare gli interventi più onerosi per godere del massimo beneficio. La giungla di aliquote, limiti e codici da comunicare, lungi dall’essere un accidente di percorso, rappresenta la nuova architettura di un sistema che lega sempre più il vantaggio fiscale alla capacità del cittadino di orientarsi tra scadenze e adempimenti.