Mutui, ultima chiamata per il fisso: i tassi da saldi non dureranno a lungo

27/07/2026 ECONOMIA Condividi Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Le tensioni in Medio Oriente e il rischio di un rimbalzo dell'inflazione stanno creando un paradosso sul mercato italiano dei mutui. Molte offerte a tasso fisso vengono oggi proposte con uno sconto di circa 30 punti base rispetto al costo del denaro all'ingrosso preso come riferimento dalle banche, il cosiddetto Eurirs. Per certi versi è come se gli istituti di credito stessero erogando mutui in perdita, applicando almeno sulla carta uno spread negativo.

Lo sconto anomalo sui tassi fissi

I dati elaborati da MutuiSupermarket.it fotografano con chiarezza questa anomalia. A luglio, considerando la media delle cinque migliori offerte per l'acquisto di una prima casa del valore di 200.000 euro, con un finanziamento di 160.000 euro di durata ventennale, il Tan medio dei mutui green si attesta al 2,89%. Il dato si confronta con un Eurirs a 20 anni del 3,30%, con una differenza negativa di circa 40 punti base.

Il fenomeno riguarda anche gli immobili con una minore efficienza energetica; in questo caso il Tan medio delle migliori offerte si attesta al 3,09%, circa 21 punti base sotto l'Eurirs, e la media delle due rilevazioni restituisce uno sconto di 30 punti base.

Perché le banche offrono mutui in perdita

Come è possibile questa asimmetria? Il tasso di interesse di un mutuo, indicato dal Tan, è composto in linea teorica da due componenti: il costo del denaro all'ingrosso (l'Eurirs sulla scadenza coerente con la durata del contratto) e lo spread, ovvero il margine lordo applicato dalla banca per coprire costi operativi, rischio di credito e remunerazione del capitale. In condizioni normali il Tan dovrebbe quindi risultare superiore all'Eurirs. Oggi accade il contrario.

La spiegazione sta nelle modalità con cui gli istituti costruiscono le offerte: molte banche non presentano il tasso come somma tra Eurirs e spread, ma propongono un tasso finito, mantenendolo invariato fino alla successiva revisione del listino. L'aggiornamento può avvenire ogni due o tre mesi, mentre nel frattempo gli Eurirs si muovono ogni giorno. Il rialzo dei parametri di mercato non viene quindi trasferito immediatamente sul costo dei mutui.

«Le banche in questa fase stanno offrendo mutui a tasso fisso con spread negativi innanzitutto per centrare obiettivi di erogato legati a budget già stanziati e a costi di acquisizione fissati mesi prima – spiega Guido Bertolino, responsabile dell'ufficio studi di MutuiSupermarket.it –. A questo si aggiunge la forte volatilità del costo del denaro, previsto ulteriormente in rialzo nel breve termine, che spinge gli istituti a privilegiare il fisso per ragioni di prudenza.

Il sistema bancario, inoltre, non considera il mutuo un prodotto fine a sé stesso, ma una porta d'ingresso per acquisire clientela e avviare una relazione più ampia».

La pausa della Bce e le attese per settembre

La Banca Centrale Europea ha scelto di mantenere invariati i tassi di interesse nella riunione di politica monetaria del 23 luglio 2026, confermando il tasso sui depositi al 2,25%, quello sulle operazioni di rifinanziamento principali al 2,40% e quello sui prestiti marginali al 2,65%. Una decisione ampiamente prevista dagli analisti, che però non deve trarre in inganno: la pausa di luglio non rappresenta una svolta accomodante.

La presidente Christine Lagarde ha accompagnato la decisione con un messaggio chiaro: il pieno impatto inflazionistico dello shock energetico deve ancora manifestarsi, e Francoforte resta pronta a intervenire nuovamente. Il mercato guarda ora alla prossima riunione del 10 settembre, con molti analisti che ritengono possibile un nuovo aumento dei tassi, probabilmente di 25 punti base, se le tensioni geopolitiche continueranno a spingere verso l'alto i prezzi dell'energia.

Fisso o variabile: cosa conviene oggi e cosa cambierà

Per chi ha un mutuo a tasso fisso, la decisione della Bce non cambia nulla, perché la rata è già bloccata. Per chi sta valutando di sottoscriverne uno, la situazione è più complessa. Secondo l'Osservatorio di MutuiOnline, il tasso medio dei mutui variabili a 20 e 30 anni è salito dal 2,58% al 2,80% nell'ultimo mese, anche a causa del precedente aumento dei tassi deciso dalla Bce a giugno. Il tasso fisso medio, invece, si attesta oggi al 3,33%, con un vantaggio per il variabile di circa 32 euro al mese su un finanziamento tipo da 120.000 euro con durata ventennale.

Se a settembre la Bce dovesse effettivamente aumentare i tassi, però, il Tan medio dei mutui variabili arriverebbe al 3,05%, riducendo il risparmio a 17 euro al mese. Con due possibili rialzi all'orizzonte, il tasso medio dei mutui variabili potrebbe arrivare al 3,30%, un livello praticamente identico a quello attuale del tasso fisso. Non è un caso che, nonostante la momentanea convenienza del variabile, a luglio il tasso fisso sia stato scelto nel 94% dei nuovi mutui, in crescita rispetto al 91,4% di giugno. La certezza della rata, evidentemente, vale più di qualche decina di euro al mese.