Case fantasma, 20mila lettere in arrivo: perché conviene regolarizzare il Catasto prima della rendita presunta

06/10/2026 ECONOMIA Condividi Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Sono in arrivo circa 20mila lettere di compliance ai proprietari di immobili che non risultano dichiarati al Catasto. È il primo risultato concreto di una vasta ricognizione del territorio condotta dall'Agenzia delle Entrate attraverso immagini aeree, cartografia digitale e algoritmi di intelligenza artificiale, che ha già coperto il 96% del territorio nazionale.

Cosa cercano le verifiche dell'Agenzia delle Entrate

Nel mirino non ci sono soltanto gli immobili completamente assenti dagli archivi catastali, le cosiddette case fantasma in senso stretto. Le verifiche possono far emergere anche situazioni più comuni e meno evidenti: un piano aggiuntivo mai dichiarato, una mansarda trasformata in abitazione, un ampliamento, una sopraelevazione non segnalata, pertinenze come box, garage e depositi non registrati, oppure un cambio di destinazione d'uso mai comunicato.

Per individuare queste anomalie l'amministrazione incrocia la cartografia catastale con le ortofoto, le immagini aeree geometricamente corrette messe a disposizione dall'Agea. L'intelligenza artificiale aiuta a individuare automaticamente le incoerenze tra ciò che appare sul territorio e quanto risulta negli archivi, ma la segnalazione dell'algoritmo non costituisce di per sé un accertamento: le anomalie devono essere successivamente analizzate e verificate dagli uffici.

La lettera di compliance non è una cartella esattoriale

Le prime 20mila comunicazioni riguardano soprattutto i casi più netti, quelli in cui un fabbricato visibile nelle immagini non trova corrispondenza negli archivi. La lettera di compliance non è una cartella esattoriale né comporta automaticamente una sanzione: serve a segnalare al contribuente una possibile anomalia e a consentirgli di verificare la propria posizione e, quando necessario, procedere all'aggiornamento catastale o fornire elementi che chiariscano la situazione. La procedura prefigurata dalla normativa è chiara.

L'Agenzia mette a disposizione degli intestatari catastali gli elementi e le informazioni in suo possesso riferibili alla mancata dichiarazione dei fabbricati. Gli interessati possono segnalare eventuali elementi, fatti e circostanze non conosciuti dall'amministrazione. Se l'adempimento omesso viene eseguito prima della notifica della rendita presunta, le rendite catastali dichiarate producono effetti fiscali dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione del fabbricato ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato.

Perché conviene agire prima della rendita presunta

Qualora i soggetti obbligati non provvedano alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale entro sette mesi dalla data di notifica della richiesta, l'Agenzia procede d'ufficio all'attribuzione di una rendita presunta alle unità immobiliari presenti nel fabbricato e alla rappresentazione cartografica schematica dello stesso, da registrare transitoriamente in catasto con oneri, tributi e sanzioni a carico dei soggetti inadempienti.

La rendita presunta produce effetti fiscali a decorrere dal 1° gennaio dell'anno di pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del comunicato di riferimento e viene determinata, per le unità a destinazione residenziale, applicando la tariffa d'estimo più alta tra quelle in vigore per le categorie del gruppo A, e per quelle non residenziali la tariffa più alta tra quelle in vigore per le categorie del gruppo C, con riferimento alla zona censuaria di ubicazione.

Il Catasto ha una funzione fiscale essenziale: dalla classificazione e dalla rendita degli immobili dipendono diversi tributi e adempimenti. Un fabbricato mai censito o un immobile la cui consistenza non sia stata aggiornata comporta quindi una rappresentazione non corretta del patrimonio immobiliare e della relativa base imponibile.

Il filone parallelo degli immobili interessati da bonus edilizi

Parallelamente prosegue il secondo filone di verifiche, quello sugli immobili interessati da lavori finanziati con bonus edilizi, Superbonus compreso, per i quali potrebbe essere mancato il necessario aggiornamento catastale. Nel secondo trimestre del 2026 sono state inviate comunicazioni di compliance relative a circa 21.600 immobili sottoposti a interventi di efficientamento energetico o miglioramento strutturale finanziati, in tutto o in parte, con risorse pubbliche a partire dal 2019.

Su questo fronte la campagna va avanti dall'inizio del 2025 e ha prodotto anche un effetto indiretto: nel corso del 2025 sono state presentate spontaneamente dichiarazioni di variazione catastale per un numero complessivo di immobili, per i quali sono stati fruiti bonus edilizi, pari a circa 70mila, con un incremento del 25 per cento rispetto all'anno precedente.

Regolarizzare il Catasto non sana l'abuso edilizio

Un aspetto che merita di essere chiarito riguarda la distinzione tra regolarizzazione catastale e conformità urbanistica. L'iscrizione o l'aggiornamento dell'immobile negli archivi fiscali e la sua conformità alle norme edilizie sono questioni distinte: un fabbricato può essere correttamente censito al Catasto e restare irregolare sotto il profilo edilizio. La regolarizzazione catastale non sana un eventuale abuso edilizio, e restano fermi i poteri di controllo dei comuni in materia urbanistico-edilizia con l'applicabilità delle relative sanzioni.

Per i proprietari, soprattutto dopo ampliamenti o modifiche rilevanti, diventa quindi sempre più importante verificare che lo stato dell'immobile coincida con quanto risulta al Catasto, anche perché la mappatura del territorio è ormai vicina alla conclusione: il lavoro è stato completato nei territori di 95 province ed è stato avviato in altre quattro, con l'obiettivo di terminare la ricognizione entro la fine dell'anno.