Catasto, 20 mila «case fantasma»: sanzioni fino a 8 mila euro, cosa controllare se arriva la lettera del Fisco

10/10/2026 ECONOMIA Condividi Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Sono in arrivo ventimila lettere dell'Agenzia delle Entrate con le quali si invitano a regolarizzare la loro posizione i proprietari degli immobili sconosciuti al Catasto, le cosiddette «case fantasma». La notizia arriva dal Sole 24 Ore ma in realtà si parte da lontano: si tratta dell'ultimo aggiornamento di un'operazione che il fisco ha avviato molti anni fa, con la ricognizione del territorio nazionale, e che oggi può contare sul contributo dell'Intelligenza artificiale oltre a quello dei rilievi aereo fotografici all'epoca.

Come vengono individuate le irregolarità

Le verifiche si basano sull'incrocio tra cartografia catastale, immagini aeree (ortofoto) e sistemi di intelligenza artificiale. La ricognizione ha raggiunto il 96% del territorio nazionale e il completamento è atteso entro la fine del 2026. Il monitoraggio viene effettuato attraverso la fotointerpretazione della cartografia catastale sovrapposta alle ortofoto, con algoritmi che individuano possibili incoerenze da sottoporre successivamente alla verifica degli uffici dell'Agenzia delle Entrate.

Cosa cerca il Fisco

Nel mirino ci sono innanzitutto i fabbricati esistenti ma completamente assenti dalla cartografia catastale. Il controllo del territorio può evidenziare anche differenze tra lo stato dei luoghi e quanto rappresentato negli archivi: si va dagli interi edifici mai censiti agli ampliamenti volumetrici, alle verande chiuse, ai box realizzati senza dichiarazione, fino alle piscine interrate che modificano la categoria dell'immobile.

La mappatura non coincide con altrettanti accertamenti, ma individua le potenziali incoerenze sulle quali gli uffici potranno effettuare verifiche più approfondite.

I numeri della campagna

Ventimila segnalazioni nel 2026 per gli immobili che non risultano aggiornati al Catasto, destinate a salire a 40mila nel 2027 e 60mila nel 2028. I target sono fissati dal Piano Integrato di Attività e Organizzazione (PIAO) 2026-2028 dell'Agenzia, che inserisce il rafforzamento dei controlli catastali tra gli obiettivi strategici. L'attività di ricognizione è descritta nel Documento programmatico di finanza pubblica 2026, approvato dal Consiglio dei ministri lo scorso 2 ottobre.

Cosa fare se arriva la lettera

La lettera di compliance non è una multa né un atto impositivo: è una comunicazione con cui l'Agenzia delle Entrate segnala possibili anomalie e invita a correggerle spontaneamente. Chi riceve la comunicazione può verificare la segnalazione e, se il dato era già dichiarato o si tratta di un errore, fornire chiarimenti tramite i canali indicati nella lettera, senza pagare nulla. In caso contrario, può regolarizzare la posizione con il ravvedimento operoso, che consente di beneficiare di sanzioni ridotte in misura crescente in base al ritardo.

Le sanzioni previste

Ignorare la lettera non comporta sanzioni immediate, ma espone al rischio concreto di un successivo avviso di accertamento con sanzioni piene. In caso di inadempimento, l'Agenzia delle Entrate può eseguire sopralluoghi ed effettuare gli aggiornamenti d'ufficio, che comportano, oltre all'erogazione di una sanzione, anche il recupero delle spese tecniche necessarie alla predisposizione delle dichiarazioni. La sanzione pecuniaria prevista va da 1.032 a 8.264 euro per ciascuna unità immobiliare.

Il nodo della distinzione tra catasto e urbanistica

Va tenuto distinto il piano catastale da quello urbanistico-edilizio. L'aggiornamento del Catasto non costituisce di per sé una sanatoria di eventuali irregolarità edilizie. Se dalle verifiche emerge una difformità dello stato dei luoghi rispetto ai titoli abilitativi, andrà valutata autonomamente secondo la disciplina edilizia applicabile. Restano fermi i poteri di controllo dei comuni in materia urbanistico-edilizia e l'applicabilità delle relative sanzioni.