Catasto, in arrivo 20mila lettere per le «case fantasma»: le sanzioni e cosa controllare

10/10/2026 ECONOMIA Condividi Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Sono in arrivo ventimila lettere dell'Agenzia delle Entrate con le quali si invitano a regolarizzare la loro posizione i proprietari degli immobili sconosciuti al Catasto, le cosiddette «case fantasma». La notizia arriva dal Sole 24 Ore ma in realtà si parte da lontano: si tratta dell'ultimo aggiornamento di un'operazione che il fisco ha avviato molti anni fa, con la ricognizione del territorio nazionale, e che oggi può contare sul contributo dell'intelligenza artificiale oltre a quello dei rilievi aereo fotografici utilizzati all'epoca.

Come vengono individuate le irregolarità

Le verifiche si basano sull'incrocio tra cartografia catastale, immagini aeree (ortofoto) e sistemi di intelligenza artificiale. Ventimila segnalazioni nel 2026 per gli immobili che non risultano aggiornati al Catasto, destinate a salire a 40mila nel 2027 e 60mila nel 2028. L'Agenzia delle Entrate intensifica la ricerca dei fabbricati non dichiarati e delle altre difformità catastali attraverso il confronto tra cartografia, immagini aeree e strumenti di analisi digitale. L'attività punta a far emergere gli immobili non aggiornati e favorire la dichiarazione da parte dei soggetti inadempienti.

Cosa fare se arriva la lettera del Fisco

Hai una mansarda abitabile, un ampliamento o un box che non risultano al Catasto? Oggi basta una foto aerea e un algoritmo per accorgersene. Il Fisco sta mandando circa 20 mila lettere di compliance ai proprietari con differenze tra la casa reale e quella registrata, e la campagna dovrebbe chiudersi entro fine 2026. In caso di mancato aggiornamento catastale, sono previste sanzioni da 1.032 a 8.264 euro per unità immobiliare, oltre all'eventuale accatastamento d'ufficio. Una nuova rendita può inoltre produrre effetti su imposte come Imu e, nei casi previsti, Irpef.

Le conseguenze di ignorare la comunicazione

La lettera di compliance non è un accertamento, né una multa. È un invito: l'Agenzia segnala che dalle sue verifiche risulta un'anomalia e chiede di mettersi in regola. Per farlo, di solito, serve un tecnico, un geometra o un ingegnere, che presenti la dichiarazione al catasto con la procedura informatica dedicata. Chi risponde e regolarizza paga l'aggiornamento e, in molti casi, può ridurre le sanzioni con gli strumenti di ravvedimento previsti dalla legge.

Chi la ignora corre un rischio diverso: l'Agenzia può procedere da sola, attribuendo una rendita all'immobile e mettendo i costi a carico del proprietario, con l'aggiunta delle sanzioni per la mancata dichiarazione. La sanzione amministrativa per l'omessa dichiarazione catastale va da 1.032 a 8.264 euro. Ma il conto più pesante, spesso, arriva dopo: una nuova rendita significa nuove basi per l'Imu, e il Comune può chiedere l'imposta anche per gli anni passati, entro i termini di legge.

Il quadro normativo e il ruolo dei bonus edilizi

L'operazione si inserisce in un quadro normativo definito dal Testo unico delle sanzioni tributarie amministrative e penali, che all'articolo 48 disciplina l'infedeltà della dichiarazione. La norma punisce con una sanzione amministrativa pari all'80 per cento della differenza di imposta chi omette l'indicazione di dati o elementi rilevanti per la liquidazione o riliquidazione dell'imposta o li indica in maniera infedele. I controlli riguardano anche gli immobili sui quali sono stati realizzati interventi edilizi agevolati dalle detrazioni del DL 34/2020 (Superbonus).

L'Agenzia delle Entrate aveva già riscontrato il mancato aggiornamento della rendita catastale in 1.550 casi su 3.500 immobili oggetto di verifica, un dato che emerge dal Documento di Finanza Pubblica. L'obiettivo è aggiornare, entro il 2027, le banche dati informatiche del catasto attraverso il Sistema Integrato del Territorio.

La mappatura del territorio e i prossimi passi

La ricognizione ha raggiunto il 96 per cento del territorio nazionale e il completamento è atteso entro la fine del 2026. Il monitoraggio viene effettuato attraverso la fotointerpretazione della cartografia catastale sovrapposta alle ortofoto. Il Sistema Integrato del Territorio permette di mettere in relazione la localizzazione geografica degli immobili con le informazioni identificative, tecniche, censuarie e reddituali presenti negli archivi catastali. La ricerca può far emergere innanzitutto fabbricati esistenti ma completamente assenti dalla cartografia catastale.

Il controllo del territorio può evidenziare anche differenze tra lo stato dei luoghi e quanto rappresentato negli archivi. La mappatura non coincide con altrettanti accertamenti, ma individua le potenziali incoerenze sulle quali gli uffici potranno effettuare verifiche più approfondite.