Catasto, 20mila lettere ai proprietari di case fantasma: controlli con foto aeree e intelligenza artificiale

07/10/2026 ECONOMIA Condividi Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   L’Agenzia delle Entrate ha avviato l’invio di circa 20mila lettere di compliance destinate ai proprietari di immobili che presentano possibili difformità rispetto agli archivi catastali. Le comunicazioni, già partite o in procinto di essere recapitate entro la fine del 2026, riguardano fabbricati mai dichiarati, ampliamenti non registrati, pertinenze costruite nel tempo e variazioni di consistenza o destinazione d’uso rimaste fuori dai registri pubblici.

L’operazione si basa su una ricognizione sistematica del territorio nazionale che, secondo il Documento programmatico di finanza pubblica approvato lo scorso 2 ottobre, ha già raggiunto il 96% della copertura, con il completamento atteso entro dicembre.

Il meccanismo di individuazione delle anomalie

Il cuore del sistema è l’incrocio tra la cartografia catastale e le ortofoto, immagini aeree geometricamente corrette e georeferenziate che permettono di misurare distanze e superfici reali con precisione. A questo si aggiungono algoritmi di intelligenza artificiale che analizzano simultaneamente milioni di particelle catastali, isolando in pochi secondi le discrepanze tra ciò che appare dall’alto e ciò che risulta formalmente registrato.

Il Sistema Integrato del Territorio mette poi in relazione la localizzazione geografica degli immobili con le informazioni identificative, tecniche, censuarie e reddituali presenti negli archivi. Le segnalazioni automatiche non equivalgono ad accertamenti definitivi: rappresentano un primo filtro che gli uffici dell’amministrazione finanziaria verificano caso per caso, analizzando documentazione e chiarimenti forniti dai contribuenti.

Le tipologie di irregolarità nel mirino

Le prime 20mila comunicazioni riguardano soprattutto i casi più evidenti, quelli in cui un fabbricato visibile nelle immagini non trova alcuna corrispondenza negli archivi. Tra le situazioni che possono emergere figurano nuovi edifici assenti dal Catasto, ampliamenti di immobili esistenti, piani aggiuntivi mai dichiarati, garage e depositi costruiti successivamente, mansarde trasformate in abitazioni e cambi di destinazione d’uso.

Il controllo del territorio può evidenziare anche semplici differenze tra lo stato dei luoghi e quanto rappresentato nelle mappe ufficiali, senza che ciò implichi automaticamente un illecito. La logica della lettera è quella della promozione dell’adempimento spontaneo: il contribuente viene invitato a verificare la propria posizione e, se necessario, a presentare la dichiarazione di aggiornamento catastale o a fornire elementi che chiariscano la situazione.

Il filone parallelo degli immobili agevolati

Accanto alla caccia agli immobili mai dichiarati, procede il fronte dei controlli sugli edifici che hanno beneficiato di incentivi fiscali per interventi edilizi. Nel secondo trimestre del 2026 sono state inviate comunicazioni di compliance relative a circa 21.600 immobili sottoposti a interventi di efficientamento energetico o miglioramento strutturale finanziati, in tutto o in parte, con risorse pubbliche a partire dal 2019.

Il Piano Integrato di Attività e Organizzazione dell’Agenzia fissa per il 2026 un target di 20mila segnalazioni per la regolarizzazione catastale degli immobili agevolati, che saliranno a 25mila in ciascuno dei due anni successivi. L’attività era già partita nel 2025 con una prima tranche di comunicazioni e ha prodotto un effetto indiretto rilevante: nel corso dell’anno sono state presentate spontaneamente dichiarazioni di variazione catastale per circa 70mila immobili con bonus edilizi, con un incremento del 25 per cento rispetto all’anno precedente.

Cosa comporta ricevere la lettera

La comunicazione dell’Agenzia delle Entrate non è una cartella esattoriale né un avviso di accertamento: non liquida imposte, non applica sanzioni automatiche e non fissa termini perentori. Il destinatario può verificare se la difformità segnalata derivi da un mancato accatastamento, da un aggiornamento non ancora allineato o da un errore nell’interpretazione delle immagini e dei dati.

Se l’anomalia risulta reale, la regolarizzazione spontanea attraverso il ravvedimento operoso consente di beneficiare di sanzioni ridotte in misura tanto maggiore quanto prima si interviene. In caso di inottemperanza all’obbligo dichiarativo, l’Agenzia può avviare i procedimenti di regolarizzazione d’ufficio, che comportano l’applicazione di sanzioni piene e il recupero delle spese tecniche sostenute per la predisposizione delle dichiarazioni.

Va tenuto distinto il piano catastale da quello urbanistico-edilizio: l’aggiornamento del Catasto non costituisce di per sé una sanatoria di eventuali irregolarità edilizie, che restano valutabili secondo la disciplina applicabile.