Immobili non dichiarati, il Fisco scova 20mila case irregolari al catasto con l'intelligenza artificiale

05/10/2026 ECONOMIA Condividi Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   L'Agenzia delle Entrate ha avviato una vasta campagna di controlli destinata a concludersi entro la fine del 2026, inviando circa 20mila lettere di compliance ai proprietari di fabbricati che non risultano nei registri catastali. Le anomalie vengono individuate incrociando la cartografia ufficiale con le ortofoto aeree messe a disposizione dall'Agea, avvalendosi dell'intelligenza artificiale per setacciare milioni di particelle. L'obiettivo dichiarato è ridurre la distanza tra gli immobili che esistono realmente sul territorio e quelli rappresentati nelle banche dati pubbliche.

Il meccanismo della fotointerpretazione

Il controllo parte dalla sovrapposizione tra le mappe catastali e le immagini aeree ad alta risoluzione. Dove la fotografia mostra un tetto e la mappa un terreno libero, scatta una segnalazione automatica. Gli algoritmi propongono una serie di incoerenze che vengono poi analizzate e verificate dagli uffici competenti. La segnalazione informatica non costituisce di per sé un accertamento definitivo, ma rappresenta il primo filtro per selezionare le situazioni da approfondire.

La ricognizione ha già coperto circa il 96% del territorio nazionale, risultando completata in 95 province e avviata in altre quattro, con l'intenzione di chiudere la mappatura entro la fine dell'anno.

Le situazioni nel mirino

Le prime comunicazioni riguardano soprattutto i casi più evidenti, ovvero i fabbricati interamente assenti dagli archivi catastali, per i quali la differenza tra ciò che si vede dall'alto e ciò che risulta nei registri è netta. Il sistema consente tuttavia di far emergere anche variazioni minori rimaste fuori dagli archivi pubblici: un piano aggiuntivo mai denunciato, una mansarda trasformata in abitazione, la costruzione di garage o depositi, ampliamenti non catalogati e cambi di destinazione d'uso non comunicati.

La lettera di compliance non è una cartella esattoriale né comporta automaticamente una sanzione: serve a segnalare al contribuente una possibile anomalia e a consentirgli di verificare la propria posizione, procedendo all'aggiornamento catastale o fornendo elementi che chiariscano la situazione.

Il filone legato ai bonus edilizi

Parallelamente prosegue un secondo filone di verifiche, quello sugli immobili interessati da lavori finanziati con bonus edilizi, Superbonus compreso, per i quali potrebbe essere mancato il necessario aggiornamento catastale. Nel secondo trimestre del 2026 sono state inviate comunicazioni di compliance relative a circa 21.600 immobili sottoposti a interventi di efficientamento energetico o miglioramento strutturale finanziati, in tutto o in parte, con risorse pubbliche a partire dal 2019.

Nel corso del 2025 sono state presentate spontaneamente dichiarazioni di variazione catastale per un numero complessivo di immobili, per i quali erano stati fruiti bonus edilizi, pari a circa 70mila, con un incremento del 25 per cento rispetto all'anno precedente.

Regolarizzazione catastale e conformità edilizia

La regolarizzazione catastale non sana un eventuale abuso edilizio. L'iscrizione o l'aggiornamento dell'immobile negli archivi fiscali e la sua conformità alle norme urbanistiche restano questioni distinte: un fabbricato può essere correttamente censito al Catasto e risultare irregolare sotto il profilo edilizio. Il Catasto ha una funzione fiscale essenziale, poiché dalla classificazione e dalla rendita degli immobili dipendono diversi tributi e adempimenti, tra cui l'Imu e la Tari.

Un fabbricato mai censito o un immobile la cui consistenza non sia stata aggiornata comporta una rappresentazione non corretta del patrimonio immobiliare e della relativa base imponibile.