Nel 2025 i prezzi delle case volano, ma il mercato si spacca tra nuovo ed esistente

19/03/2026 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   L’Istat ha diffuso i dati preliminari relativi all’ultimo scorcio del 2025, e il quadro che ne emerge dipinge un mercato immobiliare in salute solo a una prima, superficiale occhiata. Se da un lato, infatti, l’indice dei prezzi delle abitazioni, il cosiddetto Ipab, registra un’impennata tendenziale del 4,1% nel quarto trimestre, un’accelerazione rispetto al +3,7% del trimestre estivo, dall’altro questa crescita trae origine esclusivamente da una delle due componenti del mercato. Sono le abitazioni già esistenti, quelle che costituiscono la stragrande maggioranza del patrimonio edilizio nazionale, a spingere verso l’alto le quotazioni, con un incremento del 5,2% su base annua: un dato che segna una netta accelerazione rispetto al già sostenuto +4,2% registrato tra luglio e settembre.

Parallelamente, e quasi a sorpresa per chi aveva seguito l’andamento degli ultimi anni, il comparto delle abitazioni nuove di costruzione inverte la rotta in maniera decisa, mostrando per la prima volta negli ultimi otto anni un segno negativo. I prezzi del nuovo, nel quarto trimestre, calano dell’1,2% rispetto allo stesso periodo del 2024, un dato che stride con il +1,3% del trimestre precedente e che introduce un elemento di complessità nell’analisi del mercato. Questo crollo, se così si può definire, avviene in un contesto di generale raffreddamento dei volumi di compravendita: l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate fotografa una crescita delle transazioni per il settore residenziale ferma allo 0,4%, un dato che crolla vertiginosamente rispetto all’8,5% fatto segnare nel terzo trimestre, suggerendo una domanda sempre più selettiva e prudente.

Milano e Roma trainano i rincari, effetto trascinamento sul 2026

La forbice tra nuove costruzioni e immobili usati diventa quindi il vero tema caldo dell’analisi statistica, e non si tratta di un fenomeno circoscritto ad alcune aree geografiche, sebbene con intensità diverse. Il Nord-est guida la classifica degli aumenti per le abitazioni esistenti con un +4,7%, mentre il Sud e le Isole mostrano una dinamica più moderata, attestandosi su un +3,0%. Sono però i grandi comuni a fornire lo spaccato più significativo di questa rincorsa dei prezzi, specialmente per l’usato. Milano si conferma la piazza più calda, con un incremento dei prezzi che tocca il 6,3% nell’ultimo trimestre dell’anno, seguita da Roma con un +5,0%. Più indietro, ma in accelerazione rispetto ai mesi precedenti, Torino registra un +3,6%, un segnale che la febbre dei prezzi non risparmia nessuna delle grandi aree metropolitane.

Considerando la media dell’intero 2025, l’aumento generale dei prezzi delle abitazioni si attesta al 4,0%. Un dato medio che, come si è visto, nasconde realtà profondamente diverse: le abitazioni già esistenti crescono in un anno del 4,7%, mentre quelle nuove segnano il passo con un misero +0,6%. Questa dinamica, ormai consolidata negli ultimi mesi del 2025, porta con sé un effetto di trascinamento non trascurabile per l’anno in corso. L’Istat stima che, sulla base dei prezzi raggiunti, il 2026 si apra con un’eredità pesante: un ulteriore incremento medio dell’1,6% è già “scontato” nei meccanismi statistici, con una previsione che vede il nuovo crescere ancora del 3,3% (un rimbalzo tecnico dopo il calo) e l’usato aumentare di un altro 1,3%, mantenendo quindi la pressione su chi cerca una casa.

Il credito bancario non segue la Bce e pesa sulle compravendite

A rendere ancora più impervia la scalata al mattone per le famiglie italiane si aggiunge la questione dei mutui, un tassello fondamentale che interagisce direttamente con i dati diffusi dall’Istat. Nonostante i ripetuti tagli ai tassi di interesse operati dalla Banca Centrale Europea nel corso del 2025, un meccanismo che in teoria avrebbe dovuto alleggerire il peso dei finanziamenti, le banche italiane hanno mostrato una certa resistenza nel trasferire integralmente questi benefici alla clientela. Secondo analisi del settore, il costo medio del denaro per i mutui casa si è attestato su livelli che mantengono ancora alta l’asticella per l’accesso al credito, con spread che rispetto ai tassi ufficiali restano ampi. Questo comportamento prudente da parte degli istituti di credito, motivato da un quadro economico generale ancora incerto e dalla volontà di preservare i propri margini, ha di fatto frenato quella che poteva essere una spinta più vigorosa alle compravendite.

Si spiega così, almeno in parte, il rallentamento dei volumi delle transazioni registrato dall’Agenzia delle Entrate. Le famiglie si trovano strette in una morsa: da un lato devono fare i conti con prezzi degli immobili, specialmente quelli usati, in continua ascesa; dall’altro, il costo del denaro per finanziare l’acquisto scende con il contagocce, non riflettendo appieno le decisioni espansive di Francoforte. La crescita dello stock di mutui, seppur in lieve aumento, non è quindi sufficiente a compensare il dato congiunturale, e il mercato sembra essersi avviato verso una fase di stallo, dove chi vende continua a chiedere prezzi elevati, forte della domanda per l’usato, e chi compra fatica a trovare le condizioni economiche per fare il passo.

La forbice tra nuovo e usato racconta un mercato in evoluzione

La flessione dei prezzi delle abitazioni nuove, in netto contrasto con la corsa dell’usato, merita una riflessione più approfondita, al di là del semplice dato statistico. Questo scostamento, infatti, potrebbe segnalare un cambiamento nelle preferenze degli acquirenti o, più verosimilmente, un adeguamento dell’offerta in un mercato che cambia pelle. Se da una parte le case già esistenti, spesso situate in quartieri centrali o ben serviti, mantengono un fascino intatto e una domanda solida che ne spinge le quotazioni, dall’altra il nuovo costruito, magari localizzato in aree periferiche o con tipologie edilizie non sempre in linea con le nuove esigenze abitative post-pandemiche, potrebbe aver subito un rallentamento fisiologico.

Il dato congiunturale, che vede un incremento dei prezzi dell’1,3% per il nuovo rispetto al trimestre precedente, dimostra comunque che esiste ancora un mercato, seppur più volatile. La crescita media annua dello 0,6% per le nuove costruzioni è talmente esigua da poter essere interpretata quasi come una sostanziale stagnazione, un segnale che gli operatori del settore stanno probabilmente rivedendo i loro listini per renderli più appetibili. L’effetto trascinamento per il 2026, che per il nuovo è stimato in un +3,3%, potrebbe rappresentare un ritorno di fiamma, ma per il momento l’istantanea scattata dall’Istat al 31 dicembre 2025 restituisce l’immagine di un mercato spaccato in due: da una parte un usato che continua a correre e dall’altra un nuovo che arranca, in attesa di capire quale sarà la direzione futura della domanda.