Edilizia: quando la demolizione deve attendere l'esito della sanatoria

17/12/2025 INTERNO Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Interno   -   Il panorama normativo dell'edilizia, che negli ultimi anni ha subito modifiche significative soprattutto grazie al decreto Salva Casa, continua a essere teatro di tensioni tra l'esercizio dei poteri repressivi da parte degli enti locali e i tentativi di regolarizzazione da parte dei privati. Non di rado, infatti, i Comuni emettono ordinanze di sospensione dei lavori o, addirittura, ingiunzioni di demolizione mentre è ancora in corso un procedimento di sanatoria avviato dal cittadino, creando un conflitto che può sfociare in lunghi contenziosi. Una situazione, questa, che trova un punto di chiarimento fondamentale in alcune recenti pronunce del TAR, le quali hanno stabilito dei limiti precisi all'azione amministrativa in tali circostanze, segnando una linea di confine tra il legittimo accertamento e l'eccesso di potere.

La scadenza perentoria e le tre vie dopo l'ingiunzione

Una volta notificata l'ordinanza di demolizione ex articolo 31 del Testo Unico, al destinatario si pongono essenzialmente tre strade, tra le quali deve operare una scelta tempestiva. La prima consiste nell'impugnare il provvedimento dinanzi al giudice amministrativo, cercando di dimostrarne l'illegittimità. La seconda opzione, invece, prevede di adempiere materialmente all'ordine, provvedendo alla rimozione dell'opera entro il termine perentorio di novanta giorni, fatta salva – come previsto dalla nuova normativa – la possibilità di una proroga. C'è poi una terza via, che assume particolare rilievo quando sia stato già avviato un iter di regolarizzazione: ovvero opporre all'autorità comunale la pendenza di una SCIA in sanatoria, una circostanza che, secondo i giudici, può rendere l'ordine stesso illegittimo e prematuro.

Il silenzio-assenso e la sanatoria "allargata" del Salva Casa

Il quadro si è complicato, ma al contempo sono state introdotte significative semplificazioni, con l'entrata in vigore del decreto Salva Casa, convertito in legge, che ha modificato in più punti il Testo Unico Edilizia. Il nuovo articolo 36‑bis, in particolare, ha istituito una procedura accelerata per la sanatoria, basata sull'istituto del silenzio-assenso: presentata un'istanza completa e verificata la conformità ai parametri urbanistici ed edilizi vigenti al momento della realizzazione dell'intervento, il Titolo abilitativo si considera conseguito automaticamente dopo trenta giorni, qualora l'amministrazione non si sia espressa. Il legislatore, inoltre, ha esplicitamente previsto che la sanatoria paesaggistica possa riguardare anche gli aumenti volumetrici, a patto che le opere, sebbene realizzate in difformità parziale o in assenza del permesso, siano giudicate compatibili con i vincoli dall'autorità preposta, aprendo così a una regolarizzazione più ampia di quanto consentito in passato.

Il conflitto tra procedimenti e il principio di leale collaborazione

Proprio queste innovazioni rendono ancor più stridente il contrasto quando un comune procede all'irrogazione di una sanzione, ordinando la demolizione, mentre è pendente una richiesta di sanatoria. I giudici amministrativi hanno più volte ribadito che, in simili casi, l'azione repressiva deve essere sospesa in attesa dell'esito del procedimento di regolarizzazione, in nome del principio di leale collaborazione tra cittadino e pubblica amministrazione. Emettere un'ingiunzione quando il privato ha già messo in moto gli strumenti previsti dalla legge per conformarsi rappresenta un evidente contrasto con lo spirito della normativa, che mira proprio a favorire l'emersione e la correzione degli abusi. Tale orientamento giurisprudenziale, del resto, costituisce un fondamentale argine contro gli abusi di potere e garantisce che il percorso di sanatoria, voluto dal legislatore, non venga vanificato da atti amministrativi affrettati e contraddittori.