Le sentenze dei Tar ridisegnano i confini del Salva Casa: nessuna retroattività per le nuove regole e limiti precisi al silenzio-assenso

13/02/2026 INTERNO Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Interno   -   Il panorama normativo dell’edilizia, già reso più complesso dalle recenti modifiche legislative, sta trovando nei tribunali amministrativi il suo banco di prova definitivo. Due recenti pronunce, una del Tar Emilia Romagna e l’altra del Tar Sicilia, hanno tracciato linee interpretative nette riguardo l’applicazione del decreto Salva Casa, chiarendo innanzitutto che le sue disposizioni, per quanto più flessibili, non possono essere interpretate come una sanatoria generalizzata con effetti retroattivi. I giudici emiliani, con la sentenza numero 17 del 2026, hanno stabilito un principio fondamentale: i mutamenti di destinazione d’uso che contrastano con vecchie convenzioni urbanistiche o con piani particolareggiati ancora vigenti non possono trovare accoglimento nemmeno alla luce delle nuove regole. La ragione di questo orientamento restrittivo risiede nella natura stessa delle convenzioni, che rappresentano un accordo tra pubblico e privato il cui rispetto non può essere eluso da una normativa sopravvenuta, a meno che quest’ultima non lo dichiari espressamente. Il concetto di irretroattività della legge, in questo specifico contesto, viene quindi ribadito con forza: se un’opera o una variazione d’uso era illegittima al momento della sua realizzazione, la successiva introduzione di regole più permissive non ne determina automaticamente la conformità, a meno che non si rientri nei casi tipici di sanatoria ordinaria previsti dal Testo Unico.

Parallelamente, la giurisprudenza siciliana è intervenuta su un altro tassello cruciale della disciplina, quello relativo all’accertamento di conformità per gli immobili sottoposti a vincolo paesaggistico. La sentenza numero 166 del 2026 del Tar Catania ha offerto una lettura approfondita dell’articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto proprio dal Salva Casa per agevolare la regolarizzazione delle c.d. "parziali difformità". I giudici etnei hanno chiarito che la cosiddetta "doppia conformità attenuata", pur rappresentando un significativo passo avanti verso la semplificazione, non può in alcun modo prescindere dal parere positivo dell’autorità preposta alla tutela del vincolo. In sostanza, se l’intervento abusivo insiste su un’area protetta dal punto di vista paesaggistico, la possibilità di ottenere la sanatoria resta subordinata a un giudizio di compatibilità che deve essere necessariamente espresso, e positivo, da parte della soprintendenza o dell’ente competente. Non si tratta, quindi, di un automatismo, ma di un procedimento che, sebbene snellito nei suoi presupposti edilizi, mantiene intatta la necessità di una valutazione sostanziale sull’impatto dell’opera sul territorio.

Il nodo del silenzio-assenso e l’efficacia legittimante dei titoli abilitativi

Un altro aspetto di centrale importanza, emerso dalle recenti cronache giudiziarie e dalle novità legislative in vigore, riguarda il meccanismo di formazione tacita del Titolo abilitativo, ovvero il cosiddetto silenzio-assenso. La legge numero 182 del 2 dicembre 2025 ha inciso profondamente su questo istituto, modificando l’articolo 20 del Testo Unico dell’Edilizia. La novità principale risiede nel fatto che la semplice presenza di un vincolo, sia esso paesaggistico, culturale o idrogeologico, non è più di per sé un ostacolo insormontabile alla formazione del silenzio-assenso. Affinché il permesso si intenda tacitamente concesso, è ora necessario che il procedimento amministrativo si sia svolto regolarmente e che l’unico motivo del ritardo sia imputabile all’inerzia dell’amministrazione nel richiedere o nell’acquisire gli atti di assenso di competenza di altri enti. Questa precisazione normativa mira a superare il vecchio orientamento che vedeva nel vincolo una sorta di "zona franca" dove l’inerzia della pubblica amministrazione non produceva alcun effetto, a tutto discapito del cittadino.

Tuttavia, l’efficacia legittimante dei titoli conseguiti, sia in maniera espressa che tacita, è stata al centro di un acceso dibattito giurisprudenziale risoltosi solo con l’approvazione della legge di Bilancio per il 2026. Fino a poco tempo fa, il Consiglio di Stato aveva adottato un orientamento restrittivo, sostenuto da alcune sentenze, secondo cui i vecchi condoni edilizi del 1985, 1994 e 2003 non avrebbero avuto piena efficacia legittimante. In pratica, per i giudici, un immobile sanato con quelle procedure straordinarie poteva essere sottoposto solo a interventi di manutenzione, ma non a ristrutturazioni importanti o ampliamenti, in quanto il condono era visto come un mero scudo alla demolizione e non come una vera e propria patente di legittimità urbanistica. Il legislatore è intervenuto per porre fine a questa incertezza: il comma 23 dell’articolo 1 della legge di Bilancio 2026 ha modificato il decreto legge 70/2011, inserendo un espresso richiamo alle tre leggi sul condono. La norma ora chiarisce che gli edifici per i quali sia stato rilasciato o conseguito un titolo in sanatoria, anche ai sensi delle vecchie leggi sul condono, non sono più considerati abusivi e possono quindi essere oggetto di interventi di rigenerazione urbana, demolizione e ricostruzione, e premialità volumetriche. Si tratta di un riconoscimento formale della piena validità di quei titoli, sebbene la modifica non sia stata apportata direttamente al Testo Unico, lasciando forse margine a future dispute interpretative.

La riforma del Testo Unico e la questione degli abusi ante-1967

In questo contesto di continua evoluzione, il governo ha ottenuto dal Parlamento una delega per riscrivere completamente il Testo Unico dell’Edilizia, con l’obiettivo dichiarato di dare vita a un nuovo Codice delle costruzioni. Tra i punti qualificanti della riforma, attesa entro i prossimi dodici mesi, spicca la volontà di affrontare il problema millenario degli abusi edilizi storici, in particolare quelli realizzati prima del 1° settembre 1967, data di entrata in vigore della legge ponte. Per questi immobili, spesso caratterizzati da difformità minori o da una documentazione d’epoca inesistente o incompleta, si profila una procedura di regolarizzazione più snella. L’idea di fondo è che non si possa applicare con rigore il principio della doppia conformità a opere realizzate in un’epoca in cui i controlli erano inesistenti e la normativa urbanistica era ai suoi albori. La riforma mira a rendere commerciabili queste abitazioni, eliminando quelle difformità non gravi che oggi ne bloccano il valore di mercato.

A tal fine, uno degli elementi cardine della nuova disciplina sarà l’eliminazione o la forte attenuazione del principio di doppia conformità per queste fattispecie, limitando i controlli agli elementi essenziali e alla compatibilità con le norme igienico-sanitarie e di sicurezza. Il nuovo codice si prefigge inoltre di riordinare la materia, stabilendo una classificazione unica a livello nazionale delle difformità edilizie, superando così le attuali disparità interpretative tra le diverse regioni. L’obiettivo è ridurre il contenzioso e fornire a tecnici e cittadini un quadro di regole certo e uniforme, dove anche il silenzio-assenso venga potenziato per combattere la cronica lentezza della burocrazia. Resta sullo sfondo, ma sempre presente, la necessità di bilanciare queste spinte alla semplificazione con l’imprescindibile tutela del paesaggio e la lotta all’abusivismo più grave e impattante.