Cedolare secca, le novità per i proprietari di più appartamenti

02/02/2026 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   La recente manovra finanziaria, la Legge di Bilancio per il 2026, ha introdotto modifiche sostanziali al regime delle locazioni brevi, intervenendo con una precisione chirurgica che, come spesso accade, genera interrogativi puntuali tra i proprietari immobiliari. La domanda di un lettore, che possiede quattro unità abitative date in locazione, tocca un nervo scoperto: l’applicabilità della cedolare secca, quel regime fiscale agevolato tanto apprezzato per la sua semplicità, è infatti messa in discussione dalle nuove regole, le quali stabiliscono che chi gestisce più di due immobili, anche per periodi superiori ai trenta giorni se a finalità turistica, deve ormai considerarsi un imprenditore a tutti gli effetti. Ne consegue, in modo quasi automatico, che l’opzione per la cedolare secca decade, essendo questa riservata ai rapporti di locazione di natura non imprenditoriale.

Il nuovo perimetro dell'attività imprenditoriale

L’articolo 1, comma 17, della nuova normativa, andando a modificare le disposizioni storiche in materia, ha abbassato la soglia presuntiva di imprenditorialità: non più al quarto immobile, bensì al terzo. Un cambiamento non di poco conto, che amplia il raggio d’azione del fisco e delle regole commerciali, includendo in questa categoria – fatto di estrema rilevanza – anche il comodatario che pratichi la sublocazione. La logica, come spiegato dall’avvocato Antonella Maestri di Confedilizia, è lineare se si combinano le vecchie regole con le nuove: superata la soglia dei due alloggi, scatta la presunzione di attività organizzata, a prescindere dalla titolarità giuridica diretta sull’immobile. Una svolta che mira a regolamentare in modo più stringente un settore, quello degli affitti a breve termine, divenuto ormai per molti un’attività economica strutturata e non più un mero affitto occasionale.

Gli adempimenti obbligatori e le sanzioni

Con lo status di imprenditore, che la legge attribuisce d’ufficio al proprietario o al gestore che superi la citata soglia, arrivano obblighi precisi e oneri amministrativi. Il principale è la presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività, la cosiddetta Scia, necessaria anche per le locazioni di durata superiore ai trenta giorni se condotte per scopi turistici. Il mancato adempimento, come chiarito dalle faq ministeriali, espone a sanzioni amministrative che possono raggiungere la considerevole somma di diecimila euro, un dettaglio che rende evidente la volontà del legislatore di far rispettare le nuove prescrizioni. Si tratta, in sostanza, di un cambio di paradigma che trasforma radicalmente la gestione del patrimonio immobiliare destinato all’affitto, imponendo una valutazione attenta della propria posizione.

Le implicazioni pratiche per il proprietario

Per il proprietario dei quattro appartamenti, quindi, la risposta non può che essere affermativa: la possibilità di applicare la cedolare secca sui canoni di locazione va perduta. La nuova disciplina, ridisegnando in modo significativo il regime fiscale, non lascia spazio a interpretazioni di comodo, poiché l’attività – una volta superata la soglia numerica – è considerata d’impresa e come tale deve essere inquadrata fiscalmente, con il passaggio al regime ordinario dei redditi d’impresa o, in alternativa, alla tassazione come redditi occasionali qualora sussistano i requisiti. Una transizione che richiederà, a molti, un ripensamento della gestione del proprio patrimonio, con un occhio rivolto agli adempimenti e l’altro alla pianificazione fiscale, in un quadro normativo divenuto più complesso e articolato.