Il Consiglio di Stato sul riconoscimento degli ospiti negli affitti brevi

21/11/2025 INTERNO Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Interno   -   Il panorama normativo che regola gli affitti brevi e i bed and breakfast in Italia ha subito un’inversione di rotta significativa, destinata a modificare le prassi operative di migliaia di gestori. Il Consiglio di Stato, con una sentenza emanata nel novembre 2025, ha infatti ribaltato le precedenti decisioni del Tar del Lazio, le quali, nella scorsa primavera, avevano sospeso l’efficacia di una circolare del Viminale. Quest’ultima, riacquisendo ora piena validità, impone l’inderogabile obbligo del riconoscimento «de visu» per tutti i clienti che soggiornano nelle strutture ricettive extra-alberghiere. La sentenza, accogliendo le istanze avanzate dal Ministero dell’Interno e da Federalberghi, sancisce in modo definitivo che la mera trasmissione telematica della copia di un documento d’identità alle forze dell’ordine non è più sufficiente a ottemperare agli obblighi di legge, riportando in primo piano esigenze di sicurezza che la procedura semplificata, sebbene comoda, rischiava di eludere.

Il divieto del self check-in autonomo

Una delle conseguenze più immediate della pronuncia riguarda la messa al bando del cosiddetto self check-in completamente automatizzato, una modalità che si era diffusa soprattutto attraverso l’uso di key-box o di dispositivi a tastiera per la generazione di codici. Tali metodi, che consentivano agli ospiti di accedere agli alloggi senza alcun contatto con il proprietario o un suo incaricato, sono stati giudicati incompatibili con la normativa sulla identificazione delle persone. Il cuore della questione, come sottolineato dai giudici, risiede nella necessità di accertare, in tempo reale e senza margine di ambiguità, la corrispondenza fisica tra l’individuo che materialmente varca la soglia dell’appartamento e il titolare del documento di riconoscimento che è stato previamente trasmesso; un controllo che, com’è ovvio, un lucchetto elettronico o una cassetta delle chiavi non sono in grado di compiere.

La definizione delle modalità di verifica

Se da un lato viene confermato il divieto per la pratica “fai da te”, dall’altro la sentenza non chiude la porta all’innovazione tecnologica, anzi, la incorpora nelle procedure ammesse. Il riconoscimento «de visu», infatti, non implica necessariamente una presenza fisica simultanea nella stessa location. I giudici hanno precisato che la verifica dell’identità può avvenire anche a distanza, purché garantisca un riscontro visivo diretto e interattivo con l’ospite. Diventano quindi strumenti leciti e pienamente validi le videochiamate effettuate tramite applicazioni di messaggistica o piattaforme di comunicazione, nonché l’utilizzo di videocitofoni di ultima generazione, i quali permettono all’host di confrontare i tratti del volto della persona con l’immagine presente sul documento, assolvendo in tal modo all’obbligo previsto dalla circolare ministeriale.

Le reazioni e gli sviluppi immediati

La decisione del massimo organo della giustizia amministrativa è stata accolta con soddisfazione da Federalberghi, l’associazione di categoria che aveva strenuamente contestato la legittimità del self check-in senza controlli, ritenendolo un potenziale vulnus per la sicurezza e una forma di concorrenza sleale verso il settore alberghiero tradizionale, già gravato da regole stringenti. La sentenza, ripristinando un obbligo che era stato temporaneamente sospeso, chiarisce senza ambiguità i doveri dei gestori e delinea un perimetro operativo in cui la comodità e l’efficienza dell’ospitalità digitale devono comunque conciliarsi con precise responsabilità in materia di identificazione, un bilanciamento che le autorità giudicano non più negoziabile.