Bonus ristrutturazione 2026, aliquote confermate ma solo per chi ristruttura la prima casa

16/02/2026 ECONOMIA Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Economia   -   Un cantiere aperto, si fa per dire, non solo nelle abitazioni degli italiani ma anche nel quadro normativo che regola le detrazioni per i lavori edilizi. Il 2026 si presenta come un anno spartiacque per il bonus ristrutturazioni, un’agevolazione che, confermata dalla legge di Bilancio, mantiene per dodici mesi aliquote e meccanismi ormai noti, salvo poi avviarsi verso un progressivo ridimensionamento. L’Agenzia delle Entrate, con una guida aggiornata a febbraio, ha cercato di fare chiarezza in un panorama che, dal 2027 in avanti, si farà via via più complesso, con percentuali e tetti di spesa destinati a cambiare fisionomia -4.

Per chi programma interventi nel corso di quest’anno, la regola base è apparentemente semplice ma ricca di implicazioni. La detrazione standard per il recupero del patrimonio edilizio è fissata al trentasei per cento, ma chi esegue i lavori sull’abitazione principale, e cioè sull’immobile dove si dimora abitualmente, vede l’aliquota salire al cinquanta per cento -2-5. Il massimale di spesa su cui calcolare il beneficio resta per entrambi i casi fissato a 96.000 euro per unità immobiliare, una soglia che, come spiegano i tecnici, consente di coprire anche interventi di una certa consistenza, dalla ristrutturazione integrale di un appartamento alla sostituzione di impianti obsoleti -5.

Proprio la definizione di abitazione principale, che non va confusa con la mera proprietà dell’immobile, rappresenta il primo nodo da sciogliere per chi vuole orientarsi tra le pieghe della norma. Non conta, infatti, quante case si possiedono, ma dove si risiede effettivamente: se una persona è proprietaria di un appartamento ma vive in affitto altrove, o se un italiano residente all’estero possiede un immobile in Italia, la detrazione scende automaticamente al trentasei per cento, applicandosi la regola generale per gli immobili diversi dalla prima casa -2. L’agevolazione nella misura piena spetta solo al proprietario o al titolare di un diritto reale di godimento che adibisca l’unità a propria dimora, o quella dei suoi familiari, entro la fine dei lavori -2.

La platea dei beneficiari e gli interventi ammessi, dagli infissi al rifacimento delle facciate

Il ventaglio di soggetti che possono accedere al beneficio, come chiarito dalle circolari dell’Agenzia, è piuttosto ampio e non si limita al solo proprietario. Possono richiedere la detrazione, a patto che sostengano effettivamente le spese e siano soggetti passivi IRPEF, anche i titolari di diritti reali come l’usufrutto, gli inquilini, i comodatari e persino i familiari conviventi, seppur con qualche distinzione -2-5. Per questi ultimi, la norma riserva una precisazione: il familiare che convive con il proprietario e paga i lavori non ha diritto all’aliquota maggiorata del cinquanta per cento, potendo beneficiare solo di quella ordinaria, proprio perché il diritto di proprietà rimane in capo a un altro soggetto -2. Una distinzione sottile, quest’ultima, che dimostra come il legislatore abbia voluto legare la percentuale più alta a un rapporto giuridico diretto con l’immobile.

Sul fronte dei lavori, la casistica è talmente vasta da coprire buona parte degli interventi che si possono realizzare in un’abitazione. Rientrano nell’agevolazione le manutenzioni straordinarie, come la sostituzione di infissi o il rifacimento di impianti idrici ed elettrici, il restauro e il risanamento conservativo, fino alla vera e propria ristrutturazione edilizia che può comportare anche modifiche alla struttura dell’edificio -5. In condominio, la detrazione si applica anche agli interventi di manutenzione ordinaria sulle parti comuni, come la tinteggiatura delle scale o la riparazione del tetto, e per questi l’amministratore gioca un ruolo cruciale nella comunicazione all’Agenzia delle Entrate, specialmente per garantire che i condòmini possano beneficiare dell’aliquota corretta in sede di dichiarazione precompilata -1. Una comunicazione, quella relativa alle spese 2025, che va inoltrata entro il 16 marzo 2026, pena la perdita della maggiorazione -1.

Il rebus delle aliquote future, un calendario di riduzioni fino al 2034

Se il 2026 rappresenta un’oasi di relativa stabilità, lo scenario che si profila all’orizzonte è fatto di progressive riduzioni che richiederanno una pianificazione attenta. La guida dell’Agenzia delle Entrate del febbraio 2026 delinea con precisione il calendario delle detrazioni, un vero e proprio countdown che porterà il bonus a ridimensionarsi sensibilmente -4. Dal primo gennaio 2027, la detrazione per l’abitazione principale scenderà al trentasei per cento, mentre per le seconde case calerà al trenta, con il tetto di spesa che rimarrà ancora fissato a 96.000 euro -4-9.

Il vero taglio, però, è previsto a partire dal 2028, quando il massimale di spesa sarà quasi dimezzato, passando a 48.000 euro per tutti, con un’aliquota unica al trenta per cento valida sia per prime che per seconde case -4-9. Un cambiamento epocale rispetto alle misure generose degli anni passati, che segna una discontinuità netta con il passato. E non finisce qui: dal 2034, pur con un lieve aumento dell’aliquota al trentasei per cento, il tetto di spesa resterà ancorato ai 48.000 euro, consolidando di fatto un regime di agevolazione meno espansivo -4. Un quadro, questo, che obbliga i contribuenti a fare i conti con un futuro in cui ristrutturare casa costerà di più in termini di minori sgravi.

Le scadenze da non dimenticare e il tramonto di alcuni bonus minori

Oltre alle detrazioni per i lavori, il 2026 porta con sé anche la conferma di altri benefici collaterali, come il bonus mobili, che consente di detrarre il cinquanta per cento delle spese sostenute per l’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici, con un limite massimo di spesa fissato a 5.000 euro -9-10. Un’agevolazione, questa, legata indissolubilmente a un intervento di ristrutturazione edilizia: se l’immobile viene venduto dopo i lavori, le quote residue del bonus arredi, a differenza di quelle del bonus ristrutturazione che passano all’acquirente salvo diverso accordo, restano in capo a chi ha sostenuto la spesa -10.

Parallelamente, il panorama degli incentivi registra qualche assenza significativa. Il bonus verde, che permetteva di detrarre le spese per giardini e terrazzi, non è stato prorogato e dunque per il 2026 non è più operativo -1. Analogamente, il bonus barriere architettoniche al settantacinque per cento, salvo ripensamenti dell’ultima ora durante l’iter parlamentare della legge di Bilancio, risulta decaduto al termine del 2025 -3-9. Gli interventi per l’eliminazione degli ostacoli fisici nelle abitazioni, spiegano dall’ANAPI, confluiranno quindi nel bonus ristrutturazioni ordinario, con le relative aliquote al cinquanta o al trentasei per cento, un ridimensionamento che potrebbe pesare sulle scelte di molte famiglie con disabili al proprio interno -9.