Casa, 1,5 milioni di famiglie in grave disagio abitativo: nelle grandi città mancano 150mila alloggi l'anno

13/10/2026 INTERNO Condividi Preferisci Informazione.News su Google

Redazione Interno   -   Un milione e mezzo di famiglie italiane vive in condizioni di grave disagio abitativo, e il 78,9% degli italiani ritiene che in passato fosse più facile comprare casa. Sono i dati della ricerca "Abitare l'Italia di domani", curata dal Centro Luigi Einaudi, da Confindustria Assoimmobiliare e da Assonime, presentata oggi a Roma. Lo studio fotografa un paradosso tutto italiano: il Paese dispone di 35,6 milioni di abitazioni per meno di 26 milioni di nuclei familiari, eppure un numero crescente di famiglie non riesce ad accedere a una casa sostenibile.

Il problema non è la quantità assoluta di immobili, quanto la loro distribuzione e la loro accessibilità economica.

Il deficit nelle grandi città: Roma e Milano in testa

Nelle grandi città, rileva la ricerca, c'è un deficit medio di 150mila alloggi all'anno. Roma e Milano guidano la classifica del fabbisogno, con rispettivamente 39.300 e 34.600 unità mancanti. Si tratta di poli urbani che trainano lo sviluppo economico nazionale e che polarizzano la domanda abitativa, senza però riuscire a rispondere con un'offerta adeguata. Lo scarto si traduce in una progressiva insostenibilità dei costi abitativi per un numero crescente di famiglie e in una cronica carenza di offerta laddove la domanda è altissima.

Il fenomeno non risparmia nemmeno i territori di provincia, dove l'aumento dei prezzi nelle aree metropolitane ha spinto verso l'alto anche i canoni delle zone limitrofe.

Un mercato dell'affitto quasi interamente in mano ai piccoli proprietari

Tra le cause che frenano l'offerta, lo studio individua un mercato degli affitti quasi interamente affidato alle famiglie. Oltre il 90% delle locazioni è gestito da piccoli proprietari, con 480mila unità in mano a operatori istituzionali. Il confronto con altri grandi Paesi europei è impietoso: nel Regno Unito gli operatori istituzionali gestiscono 2,85 milioni di unità, in Germania e in Francia circa 2 milioni ciascuno.

La conseguenza è una scarsità strutturale di alloggi in affitto che amplifica la pressione sui canoni e rende ancora più difficile per le famiglie della cosiddetta fascia grigia trovare una sistemazione sostenibile. La domanda debole, come la definisce Nomisma, non riesce più ad accedere né al mercato dell'acquisto né a quello dell'affitto a prezzi di mercato.

Le scadenze europee sulla sostenibilità energetica degli edifici

Sullo sfondo della questione abitativa si intreccia il nodo della sostenibilità ambientale del patrimonio edilizio. L'Italia ha 35,6 milioni di abitazioni, molte delle quali datate e con prestazioni energetiche scarse. La direttiva europea "Case Green", la 2024/1275, fissa obiettivi vincolanti per gli Stati membri: una riduzione del consumo medio di energia primaria del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035, con la neutralità climatica al 2050 come traguardo finale. Il termine per il recepimento nazionale è fissato al 29 maggio 2026.

Entro quella data l'Italia dovrà definire la propria traiettoria di riqualificazione, concentrando gli interventi sugli immobili con le prestazioni peggiori. Per gli edifici di nuova costruzione, dal 2030 sarà richiesto il raggiungimento delle emissioni zero, mentre per gli edifici pubblici il termine è anticipato al 2027.

Il nuovo attestato di prestazione energetica

Con l'attuazione della direttiva cambia anche l'Attestato di Prestazione Energetica. La scala di classificazione sarà uniforme in tutta Europa, da A a G, dove la classe A corrisponde agli edifici a emissioni zero e la G agli immobili con le prestazioni peggiori. Il nuovo documento conterrà informazioni più dettagliate rispetto all'attuale: consumo annuo di energia primaria e finale, emissioni di gas serra, potenziale di riscaldamento globale nel ciclo di vita dell'edificio, predisposizione alla domotica e punti di ricarica per veicoli elettrici.

Un immobile dotato di caldaia a gas, anche se efficiente e ben isolato, non potrà più ottenere la classe A perché l'edificio produce emissioni in loco, con il massimo raggiungibile che sarà la classe B. La direttiva non prevede divieti di vendita o affitto per gli immobili nelle classi energetiche più basse, né l'obbligo di riqualificare, ma il mercato immobiliare valuterà in modo diverso gli edifici efficienti rispetto a quelli con consumi elevati.

Il nodo delle risorse e degli strumenti di sostegno

Il tema centrale per l'Italia riguarda gli strumenti economici necessari a sostenere gli interventi di riqualificazione, in un contesto caratterizzato da un patrimonio edilizio datato e da un quadro di incentivi ancora in definizione. La Commissione europea ha pubblicato il Regolamento Delegato 2025/1511, in vigore dal primo gennaio 2026, che definisce la metodologia per calcolare il costo ottimale degli interventi.

Gli Stati membri dovranno considerare non solo i costi finanziari per il singolo investitore, ma anche le esternalità ambientali e sanitarie legate all'uso dell'energia, come le emissioni di PM2.5 e ossidi di azoto. I requisiti minimi nazionali non potranno essere più permissivi del 15% rispetto al risultato del calcolo ottimale. La partita si gioca dunque su due fronti paralleli: da un lato la riqualificazione energetica del patrimonio esistente, dall'altro la capacità di produrre nuova offerta abitativa accessibile laddove la domanda è più forte.